Eiendomsfag-bloggen
Gjedda i sivet
Timing er generelt en noe undervurdert ferdighet i eiendom. Med undervurdert menes ikke at betydningen av timing er misforstått eller underkommunisert. Det er mer det at fristelser kommer og går, og uten en kløktig investeringsstrategi er det fort gjort å la seg lokke med i dansen. Da er det verd å minne om at enhver investering potensielt blokkerer for en alternativ investering, med mindre du har en uhørt tilgang på kapital.
Uenigheter om lovmessighet – utbyggers dilemma
Plan- og bygningsloven er styrende for det vesentligste av arealbruk i Norge, og for all byggproduksjon. Nye tiltak i våre bebygde omgivelser er underlagt et strengt regime for offentlig godkjenning og kontroll. Slik må det nødvendigvis også være – all den tid planforslag og byggesøknader i praksis kan komme fra enhver som ser muligheter i egen – og tidvis også i annen manns – eiendom. Samtidig er plan- og bygningsloven en såkalt «ja-lov», hvilket innebærer at tiltakshaver skal få tillatelse til omsøkt tiltak med mindre dette tiltaket strider mot bestemmelser i eller gitt i medhold av lov. Så langt så godt!
Eiendomsbransjen smaker honning
Personlig synes jeg at eiendomsbransjen er inne i en meget spennende tid og utvikling. Det snakkes mye om digitalisering i bransjen, om Proptech og om bærekraft. Vi ser nå stadig flere bygg som ferdigstilles med nye sømløse digitale løsninger. Bygg og eiendom som kvitterer ut de strengeste energi- og miljøkrav.
Om å skape lokasjoner
I eiendom har vi et evig omtalt og hyppig gjenfortalt mantra, som sier at de tre viktigste faktorene for å lykkes med eiendomsinvesteringer er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet (på engelsk: «location, location, location»). Og da i betydningen av at en eiendoms fysiske beliggenhet, eller rettere sagt adresse, er det eneste saliggjørende for verdiskapning over tid. Dette gjentas til det kjedsommelige, og bidrar dessverre kun til å senke ambisjonsnivået til alle som lytter.
Navigering i eiendomsnæringen
I engelskspråklig bransjesjargong er det ikke uvanlig å skille de ulike eiendomsaktørene inn i forskjellige eiendomsbransjer (real estate industries), fremfor å samle alle i én sekkpostbetegnelse – slik som vi gjør i Norge. Det internasjonale tankesettet synliggjør hvor sammensatt den totale eiendomsbransjen er, samt gjør det lettere å skille de ulike investeringsaktørene fra hverandre – med den gevinst at språkbruken kan bli tydeligere.
Eiendom som Asset Play
Asset Play er et engelskspråklig forretningsbegrep som stammer fra aksjehandel og som også brukes for andre investeringssegmenter som f.eks. shipping. Begrepet innebærer en forretningsmessig spekulasjon omkring kjøp av underliggende verdier i et selskap eller en eiendel, med antakelse om at et fullstendig eller delvis videresalg kan generere profitt innenfor en forholdsvis kort tidshorisont. Innen eiendom kan vi si at alle kortsiktige, profesjonelle eiendomsinvesteringer representerer et Asset Play, for de tilfeller der formålet er å kjøpe billig og selge dyrere.
The good, the Bad and the Ugly
En vesentlig del av verdiskapningen knyttet til eiendomsinvesteringer relaterer seg til å tiltrekke og beholde de gode leietakerne, som kan betale godt og lenge for å ha tilhold i ditt eiendomsprosjekt. Det aggregerte leienivået representerer i stor grad den kommersielle verdien av eiendomsprosjektet, all den tid den faktiske leien er et uttrykk for markedets betalingsvilje, i kombinasjon med eiers/kjøpers avkastningskrav.
Om eiendom og følelser
Det er en forslitt tese i næringslivet at forretninger gjøres utelukkende med hodet – der hjernen er alene, for å sitere en velkjent norsk rockegruppe. Avgjørelser av betydning for å lykkes henskrives til en kald og kjølig analyse, der følelser regnes som uvesentlige og noe som hører hjemme utenfor det profesjonelle møte- og styrerom.
Reguleringsgevinster i praksis
Eiendomsutviklere er opptatt av å skape verdier basert på egne investeringer i eiendom. De mest vellykkede av disse utviklerne søker en verdiskapning som tjener et formål som er bredere enn kun økonomisk avkastning for egen del.
Om leietakere og verdiskapning
Effektiv eiendomsforvaltning er et attraktivt og krevende mål for all investering i eiendom. En høy måloppnåelse vil være resultat av et tett og godt samspill mellom eiers utleierepresentanter og dennes leietakere, der begge aktører blir stadig mer kompetente i sine roller.
Kompetent eiendomskapital
Vellykkede investeringer handler like mye om kompetanse som kapital. Det ene fungerer i liten grad uten det andre, om målet er å skape fremragende resultater. En strategisk sammensmeltning av disse to sentrale innsatsfaktorene resulterer gjerne i det vi kan kalle kompetent kapital.
Om eiendom og kontanter
I investeringskretser er den såkalte ABCDEF-regelen et velkjent dog tidvis undervurdert forretningsprinsipp. Dette gjelder ikke minst i eiendom, der effekten kan bli avgjørende både på kort og lang sikt. Forkortelsen står for «At Besidde Contanter, Det Er Finessen» og fortjener et knippe refleksjoner i forbindelse med nyttår.
De korte leiekontrakters kompetanse
I takt med bank- og finansverdens forventninger til sine kunder om større rendyrking av forretningsområder etter finanskrisen, har eiendomsselskapene ryddet i sine porteføljer og blitt enda dyktigere innen færre områder. Langsiktig utleie av næringseiendom til én eller færre leietakere er blitt en paradegren som svært mange behersker, og som volder relativt liten bekymring i proffsegmentet.
Bankenes rolle i bolig- og byutvikling
Profesjonelle eiendomsaktører nyter godt av et velfungerende bank- og finansieringsmarked, der kompetansen på begge sider er komplementær og økende. Det er et ubetinget samfunnsgode at de gode eiendomsprosjektene, som bidrar positivt til byutviklingen, finner kompetent og tilstrekkelig kapital for å kunne realiseres. Slik sett spiller store deler av det norske bankvesenet en nøkkelrolle for vellykket bolig- og byutvikling. Denne ikke ubetydelige rollen fortjener aktørene i større grad heder for.
