Logo – Eiendomsfag

Blogg

Eiendomsfag-bloggen

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.




Should I Stay Or Should I Go?

Enhver som beskjeftiger seg med utleie av eiendom vil på et tidspunkt måtte forholde seg til én eller flere varianter av problemleietakere. Dette er avtaleparter som har tanker som avviker fra inngått kontrakt, og som gjerne vil mene at disse betingelsene må ses bort i fra, eller ikke gjelder for dem. Unødig mye tid og ressurser kan brukes på behandling av denne gruppen, og det vil derfor være nødvendig å ha en klar strategi for hvordan samarbeidet eventuelt kan fortsette. Tilsvarende gjelder naturligvis også for det bredere sjikt av leietakere, dog ikke med de samme ytterpunkter.

Selvdisiplin og markedssykluser

Eiendomsmarkeder har en tendens til å opptre volatile, i den forstand at noen ganger er det rikelig med tilgjengelig kapital som vil inn, mens andre ganger handler overskriftene om kapitalflukt – over til det som i øyeblikket måtte anses som en tryggere havn å investere i.

If you’re going through hell, keep going

Effektene av covid-19-pandemien utfordrer eiendomssektoren både på kort og lang sikt. På kort sikt fordi den skaper usikkerhet rundt eksisterende og fremtidige inntekter for mange av aktørene. På lengre sikt fordi denne pandemien så tydelig har demonstrert hvor sårbare vi er som samfunn, fra topp til bunn, overfor ukjente faktorer som vi hittil i liten grad har vært utsatt for.

Stammespråk til besvær

Alle bransjer har sin egen sjargong, som gjerne er ment å effektivisere kommunikasjon, særlig blant de såkalt innvidde. Dette stammespråket er noe vi tar til oss over tid, fra vi er i startgropen og lærer av de som er seniorer, til vi selv utgjør den siste kategorien – og skal dele av vår egen kunnskap. I noen bransjer forsterkes dette av et internasjonalt tilsnitt, hvor gjerne engelskspråklige faguttrykk assimileres i det norske – ofte uten at vi reflekterer særlig rundt hvordan uttrykkene egentlig oppsto, og tidvis til og med fjerner oss fra det opprinnelige innholdet.

Everybody knows

Eiendom som investeringssegment tiltrekker seg mange ulike kategorier av og former for investorer, og den rommer derfor naturligvis både gode og mindre gode virksomheter – med tilhørende aksjonærer. Videre bidrar eiendomsmarkedenes sykliske natur sterkt til at den i oppgangstider tiltrekker seg nye og variable krefter, mens den i nedgangstider raffinerer og skiller ytterligere de velskodde fra de velfødde.

Vertikal by- og eiendomsutvikling

Byutvikling som redskap for å møte en økende urban befolkning, handler i stor grad om kvalitetsmessige kombinasjoner av tetthet og mobilitet. Begge faktorer skal bidra til at byens areal anvendes hensiktsmessig og på måter som lar stadig flere mennesker bo, arbeide og bevege seg i bybildet. Denne konteksten er utfordrende og fristende for mange aktører, også for organisasjoner som hittil har spilt mindre fremtredende roller i by- og eiendomsutvikling.

Feilinvesteringer og tapsstrategi

Noen ganger blir kanskje investeringen ikke slik som du hadde tenkt, og du får ikke realisert det du eller andre hadde forespeilet deg. Det kan være mange årsaker til dette. Like fullt hører det til investorrollen å ta konsekvensene av feilinvesteringer, særlig der enkeltinvesteringer potensielt kan skade andre investeringer.

Byutvikling og bowling

Byutvikling som faglig tumleplass omhandler noe langt mer enn byplanlegging og arkitekturforståelse. Dette dynamiske virkefeltet rommer også politikk, teknikk, jus, finans og psykologi – i sin søken etter gode urbane helhetsløsninger, som kan stå seg i møte med samfunnets krav og brukernes behov.

Master of Politics

I denne bloggen har vi tidligere fremhevet betydningen av å besitte inngående kunnskap om plan- og bygningslovens irrganger, som en forutsetning for å bedrive lønnsom eiendomshandel. Kun slik kan eiendomsverdier av en viss størrelse fremdrives, med en kontrollerbar grad av forutsigbarhet.

Hotelleiendom 2.0

Koronaepidemien har fart brutalt med vår hjemlige hotellbransje, til tross for økt belegg gjennom sommeren. Den nære fremtiden for denne bransjen må fremstå som usikker for mange av dens store og små aktører, særlig finansielt – men også med en ikke ubetydelig fare for talentflukt. Behovet for nytenkning rundt hva en hotelleiendom er – eller kanskje vel så interessant hva det ikke er – vil derfor melde seg som tema i aktuelle styrerom og driftsmøter fremover.

Sort belte i plan

Om eiendomsinvesteringer er din foretrukne forretningssyssel, er det ingen vei utenom enn å tilegne seg kompetanse om det lovmessige grunnlaget for arealbasert verdiskapning i Norge. Denne basisen omfattes hovedsakelig av plan- og bygningsloven, med tilhørende forskrifter. Som kunnskapsområde representerer dette en vesentlig del av enhver utbyggers bestillerkompetanse, og bør ikke tas lett på.

Kompetanse i flytsonen

I den grad eiendomsorganisasjoner i privat sektor må nedbemanne midlertidig eller permanent som følge av koronakrisen, tar jeg til orde for at det samtidig bør oppstå et tilsvarende sug etter denne eiendomskompetansen på den andre siden av forhandlingsbordet, som i de store talls tilfeller er kommunal sektor. Samt bank- og finanssektoren.

Å bygge handler ikke om å bygge

En forskningsrapport som vi stadig vender tilbake til i egen undervisning, omhandler en større effektivitetsanalyse av byggeprosjekter, som ble utført av SINTEF Byggforsk i perioden 2000-2005. Ingen ny forskning, med andre ord, men en som rommer innsikt som fortjener å bli hentet frem og vurdert med jevne mellomrom.

Investering i eiendom – post korona

I takt med at deler av samfunnet forsiktig gjenåpnes, etter måneder med fysisk, tilbuds- og forbruksmessig nedstengning, er det særlig tre investorrelaterte spørsmål som melder seg:

Eiendomsledelse i krisetid

I kjølvannet av koronakrisen vil det være av stor interesse å studere hvordan aktivt lederskap kan utgjøre en kilde til overlevelse, inspirasjon og etterfølgelse – både for egen organisasjon og for en bredere krets av beslutningstakere i samfunnet. I denne krisen besitter ledere i eiendom en nøkkelrolle for hvordan øvrige deler av næringslivet skal kunne klare seg gjennom denne krevende tiden.

Reguleringsplan som verdipapir

Majoriteten av nye reguleringsplaner er i dag initiert av private forslagsstillere, i stor grad representert ved kommersielle utbyggingsinteressenter. Denne formen for arealbasert verdiskapning handler i stor grad om å forutsi hvor markedene vil bevege seg i nær fremtid, i kombinasjon med egne forsøk på å lede deler av disse dit hvor egne investeringer befinner seg.

Force majeure, dugnad og goodwill

Begrenset i antall er de gårdeiere og leietakere som har sett for seg et tenkelig scenario der sistnevntes kunder totalt uteblir, slik vi nå ser både hjemme og internasjonalt. Majoriteten av gårdeiere beholder sine inntekter, samtidig som enkelte segmenter av leietakere mister alle sine, nærmest over natten – tilsynelatende uten utsikt til fast land i horisonten.

Yes In My Back Yard

Lokal motstand mot utbyggingsprosjekter kommer ofte av ønsker fra deler av lokalsamfunnet om å bevare det eksisterende og unngå en endring av det som er kjent og trygt, fremfor å takke ja til det som måtte fremstå som nytt og ukjent. Av og til kan denne motstanden skyldes at den investor som foreslår utbyggingsplaner ikke er kjent for gode prosjekter eller rett og slett er en ukjent størrelse for lokalmiljøet. Å bli oppfattet som en fremmed, med til dels ukjente motiver, vil sjelden bidra til å øke andelen av positive tanker rundt en forslagsstillelse. Det er en naturlig reaksjon, og her rammes mange eiendomsinvestorer som opererer uten faste geografiske holdepunkt – hvor tillit må bygges over tid, overfor en engere krets av interessenter.

Koronavirus som eksperimentell verdiskaper

Store deler av det globale investormarkedet uroer seg sterkt for ringvirkninger av koronavirusets geografiske fremmarsj. Myndigheter i deler av Asia stenger av hele byer, mens store og små bedrifter blir tvunget til å stenge ned fabrikker, butikker og kontorer – av frykt for å utsette egne ansatte og kunder for smittefare. I takt med at frykten brer om seg, svikter produksjonskapasitet samt forsyningslinjer mellom produsenter og forbrukere, som igjen truer både nasjonale og internasjonale økonomier. I all denne gruen ligger det samtidig en kime til kunnskap og læring, som kan vise seg å bli av like stor betydning for eiendomsinvestorer som for de deler av det øvrige næringsliv som blir utsatt for korona.

Kreativitet som innsatsfaktor

Innen tradisjonelle eiendomsinvesteringer er det ikke alltid naturlig å omtale kreativitet som en innsatsfaktor for verdiskapning. Det skyldes hovedsakelig at investeringer i attraktiv kontantstrømseiendom må ha et betydelig element av økonomisk forutsigbarhet i seg. Slik er riktignok ikke tilfellet når det kommer til eiendomsutvikling – her er kreative evner av større betydning og kan i stor grad avgjøre om et prosjekt vil se dagens lys.

Gjedda i sivet

Timing er generelt en noe undervurdert ferdighet i eiendom. Med undervurdert menes ikke at betydningen av timing er misforstått eller underkommunisert. Det er mer det at fristelser kommer og går, og uten en kløktig investeringsstrategi er det fort gjort å la seg lokke med i dansen. Da er det verd å minne om at enhver investering potensielt blokkerer for en alternativ investering, med mindre du har en uhørt tilgang på kapital.

Uenigheter om lovmessighet – utbyggers dilemma

Plan- og bygningsloven er styrende for det vesentligste av arealbruk i Norge, og for all byggproduksjon. Nye tiltak i våre bebygde omgivelser er underlagt et strengt regime for offentlig godkjenning og kontroll. Slik må det nødvendigvis også være – all den tid planforslag og byggesøknader i praksis kan komme fra enhver som ser muligheter i egen – og tidvis også i annen manns – eiendom. Samtidig er plan- og bygningsloven en såkalt «ja-lov», hvilket innebærer at tiltakshaver skal få tillatelse til omsøkt tiltak med mindre dette tiltaket strider mot bestemmelser i eller gitt i medhold av lov. Så langt så godt!

Eiendomsbransjen smaker honning

Personlig synes jeg at eiendomsbransjen er inne i en meget spennende tid og utvikling. Det snakkes mye om digitalisering i bransjen, om Proptech og om bærekraft. Vi ser nå stadig flere bygg som ferdigstilles med nye sømløse digitale løsninger. Bygg og eiendom som kvitterer ut de strengeste energi- og miljøkrav.

Om å skape lokasjoner

I eiendom har vi et evig omtalt og hyppig gjenfortalt mantra, som sier at de tre viktigste faktorene for å lykkes med eiendomsinvesteringer er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet (på engelsk: «location, location, location»). Og da i betydningen av at en eiendoms fysiske beliggenhet, eller rettere sagt adresse, er det eneste saliggjørende for verdiskapning over tid. Dette gjentas til det kjedsommelige, og bidrar dessverre kun til å senke ambisjonsnivået til alle som lytter.

Navigering i eiendomsnæringen

I engelskspråklig bransjesjargong er det ikke uvanlig å skille de ulike eiendomsaktørene inn i forskjellige eiendomsbransjer (real estate industries), fremfor å samle alle i én sekkpostbetegnelse – slik som vi gjør i Norge. Det internasjonale tankesettet synliggjør hvor sammensatt den totale eiendomsbransjen er, samt gjør det lettere å skille de ulike investeringsaktørene fra hverandre – med den gevinst at språkbruken kan bli tydeligere.

Eiendom som Asset Play

Asset Play er et engelskspråklig forretningsbegrep som stammer fra aksjehandel og som også brukes for andre investeringssegmenter som f.eks. shipping. Begrepet innebærer en forretningsmessig spekulasjon omkring kjøp av underliggende verdier i et selskap eller en eiendel, med antakelse om at et fullstendig eller delvis videresalg kan generere profitt innenfor en forholdsvis kort tidshorisont. Innen eiendom kan vi si at alle kortsiktige, profesjonelle eiendomsinvesteringer representerer et Asset Play, for de tilfeller der formålet er å kjøpe billig og selge dyrere.

The good, the Bad and the Ugly

En vesentlig del av verdiskapningen knyttet til eiendomsinvesteringer relaterer seg til å tiltrekke og beholde de gode leietakerne, som kan betale godt og lenge for å ha tilhold i ditt eiendomsprosjekt. Det aggregerte leienivået representerer i stor grad den kommersielle verdien av eiendomsprosjektet, all den tid den faktiske leien er et uttrykk for markedets betalingsvilje, i kombinasjon med eiers/kjøpers avkastningskrav.

Om eiendom og følelser

Det er en forslitt tese i næringslivet at forretninger gjøres utelukkende med hodet – der hjernen er alene, for å sitere en velkjent norsk rockegruppe. Avgjørelser av betydning for å lykkes henskrives til en kald og kjølig analyse, der følelser regnes som uvesentlige og noe som hører hjemme utenfor det profesjonelle møte- og styrerom.

Reguleringsgevinster i praksis

Eiendomsutviklere er opptatt av å skape verdier basert på egne investeringer i eiendom. De mest vellykkede av disse utviklerne søker en verdiskapning som tjener et formål som er bredere enn kun økonomisk avkastning for egen del.

Om leietakere og verdiskapning

Effektiv eiendomsforvaltning er et attraktivt og krevende mål for all investering i eiendom. En høy måloppnåelse vil være resultat av et tett og godt samspill mellom eiers utleierepresentanter og dennes leietakere, der begge aktører blir stadig mer kompetente i sine roller.

Kompetent eiendomskapital

Vellykkede investeringer handler like mye om kompetanse som kapital. Det ene fungerer i liten grad uten det andre, om målet er å skape fremragende resultater. En strategisk sammensmeltning av disse to sentrale innsatsfaktorene resulterer gjerne i det vi kan kalle kompetent kapital.

Om eiendom og kontanter

I investeringskretser er den såkalte ABCDEF-regelen et velkjent dog tidvis undervurdert forretningsprinsipp. Dette gjelder ikke minst i eiendom, der effekten kan bli avgjørende både på kort og lang sikt. Forkortelsen står for «At Besidde Contanter, Det Er Finessen» og fortjener et knippe refleksjoner i forbindelse med nyttår.

De korte leiekontrakters kompetanse

I takt med bank- og finansverdens forventninger til sine kunder om større rendyrking av forretningsområder etter finanskrisen, har eiendomsselskapene ryddet i sine porteføljer og blitt enda dyktigere innen færre områder. Langsiktig utleie av næringseiendom til én eller færre leietakere er blitt en paradegren som svært mange behersker, og som volder relativt liten bekymring i proffsegmentet.

Bankenes rolle i bolig- og byutvikling

Profesjonelle eiendomsaktører nyter godt av et velfungerende bank- og finansieringsmarked, der kompetansen på begge sider er komplementær og økende. Det er et ubetinget samfunnsgode at de gode eiendomsprosjektene, som bidrar positivt til byutviklingen, finner kompetent og tilstrekkelig kapital for å kunne realiseres. Slik sett spiller store deler av det norske bankvesenet en nøkkelrolle for vellykket bolig- og byutvikling. Denne ikke ubetydelige rollen fortjener aktørene i større grad heder for.

Støttespillere