Eiendomsfagbloggen
Uenigheter om lovmessighet – utbyggers dilemma
Plan- og bygningsloven er styrende for det vesentligste av arealbruk i Norge, og for all byggproduksjon. Nye tiltak i våre bebygde omgivelser er underlagt et strengt regime for offentlig godkjenning og kontroll. Slik må det nødvendigvis også være – all den tid planforslag og byggesøknader i praksis kan komme fra enhver som ser muligheter i egen – og tidvis også i annen manns – eiendom. Samtidig er plan- og bygningsloven en såkalt «ja-lov», hvilket innebærer at tiltakshaver skal få tillatelse til omsøkt tiltak med mindre dette tiltaket strider mot bestemmelser i eller gitt i medhold av lov. Så langt så godt!
Styrkeforhold i ubalanse
Utbyggers behov for godkjenning av egne plan- og byggesaker lener seg således på et styrkeforhold i ubalanse, der utbygger er søker og det offentlige, representert i første instans ved kommunal planmyndighet, er beslutningstaker. I praksis medfører dette at mange utbyggere ser på egen styrkeposisjon som underlegen, med den konsekvens at det som kunne vært effektive forhandlinger mellom to jevnbyrdige parter både starter som og ender med å bli noe annet. Denne formen for dynamikk preger vår steds- og byutvikling.
Større og mer erfarne utbyggere kjenner i utgangspunktet sin besøkelsestid bedre enn mindre og mer uerfarne aktører. Dette bruker førstnevnte til å posisjonere seg langsiktig og balansert, for å synliggjøre en større samfunnsmessig merverdi ved eget prosjekt enn uten. Et slikt tankesett bidrar til å utjevne styrkeforholdet noe, all den tid forslagene som stilles representerer et mulighetsrom som begge sider av bordet må samarbeide om for å kunne realisere.
Forutsigbar lydhørhet
Her vil det nødvendigvis være store skiller også mellom de ulike kommunale planmyndigheter, gitt at vårt felles lovverk praktiseres og forstås ulikt – avhengig av respektive saksbehandleres egen kompetanse i kombinasjon med lokal sedvane som tidligere vedtakspraksis har resultert i. Dette innebærer at den saksbehandling og de lokalpolitiske beslutningsprosesser som en utbygger opplever i én kommune ikke automatisk medfører et tilsvarende regime i neste kommune – til tross for at lovverket er likt. Selv om dette er krevende er det i utgangspunktet ingenting unaturlig ved dette, så lenge begge parter er lydhøre for at egen forståelse ikke nødvendigvis samsvarer med korrekt lovanvendelse.
Og da er vi ved poenget: Historisk har altfor mange utbyggere valgt å trekke seg ved vesentlig uenighet om lovmessigheten ved enkelte kommunale krav og vedtak relatert til egne forslag. Dette gjelder både store og små saker, der plan- og bygningslovens regler kan tolkes i flere retninger. Få utbyggere har turt å utfordre beslutninger som det hersker tvil ved, selv om konsekvensene kan være betydelige. Dette skyldes i hovedsak en uro hos utbygger rundt hvilke langsiktige konsekvenser en større juridisk strid kan føre til, nær sagt uavhengig av resultat. Den institusjonelle hukommelse kan være langdrøy, og påvirke utfallet for fremtidige forslag i regi av samme utbygger.
Større standhaftighet
Dette har vært utbyggers store dilemma i plan- og byggesaker. Samtidig har fremveksten av en mer moden og velutdannet eiendomsbransje resultert i at dette komplekset møtes med økt standhaftighet. De større utbyggerne tør nå i større grad å utfordre avgjørelser som de mener er fattet på feilaktig grunnlag, og er villige til å bære omkostningene ved å få disse prøvet for overordnet juridisk instans.
Dette tjener faktisk begge parter på, inntil en grad av forutsigbar lydhørhet rundt lovmessighet kan etableres mellom partene. Først da kan aktørene forholde seg til hverandre på ansvarlig vis, uavhengig av styrkeforhold. Her må utbyggere kjenne på sin del av ansvaret for å skape forutsigbarhet i plan- og byggeprosesser – ved å reagere tydelig på ulovmessig behandling, særlig av prinsipiell karakter. Slik kan dette utbyggers dilemma bli en kilde til styrke for begge partner, ved at utbygger og planmyndighet holder hverandre ansvarlige.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.
