Eiendomsfagbloggen
Om å skape lokasjoner
I eiendom har vi et evig omtalt og hyppig gjenfortalt mantra, som sier at de tre viktigste faktorene for å lykkes med eiendomsinvesteringer er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet (på engelsk: «location, location, location»). Og da i betydningen av at en eiendoms fysiske beliggenhet, eller rettere sagt adresse, er det eneste saliggjørende for verdiskapning over tid. Dette gjentas til det kjedsommelige, og bidrar dessverre kun til å senke ambisjonsnivået til alle som lytter.
Det er derfor på høy tid å nyansere dette bildet, aller mest for den modne eiendomsinvestor som er opptatt av å skape eiendoms- og samfunnsverdier gjennom mer enn et passivt eierskap og rentes rente-effekten. Sistnevnte matematiske fenomen ble i sin tid omtalt av Albert Einstein som «den sterkeste kraft i universet».
Lokasjoner kan skapes! Det er bevist gjennom utviklingen av Vulkan i Oslo, der deler av investeringsmarkedet relativt hurtig innså at investeringsviljen og gjennomføringskraften til de to involverte eiendomsutviklerne ville være tilstrekkelig til å løfte hele området opp i attraktivitet – og dermed i verdi. Deler av omlandet skiftet derfor raskt og tidlig hender, i påvente av forventede investeringer fra Aspelin Ramm Eiendom og Anthon B Nilsen Eiendom. For de øvrige eiendomsinvestorer var derfor «piggypack» en takknemlig strategi – å kunne høste en del av en verdiskapning som større aktører står i spissen for og finansierer. Begge aktørgrupper har potensial til å skape verdier, men på høyst ulikt sett.
Denne ikke kalkulerbare teften til å forutse større markedsendringer og posisjonere seg tidlig nok uten for mye nedside, ligger til kjernekompetansen for eiendomsinvestorer som søker mer enn en gjennomsnittlig avkastning over tid. Videre kjennetegnes de større eiendomsutviklere i økende grad av viljen og evnen til å male på større lerreter ad gangen. Ideen om at det i utgangspunktet koster like mye å tenke en stor tanke som en liten tanke, er en vesentlig drivkraft bak dette skiftet i byutviklingen.
Innbakt i dette ligger også en bevisstgjøring om nødvendigheten av å skille seg positivt fra konkurrenter som velger enklere og mindre komplekse prosjekter. I det øyeblikk en eiendomsutvikler beveger seg inn på fullskala urban eiendomsutvikling, økes kompleksiteten og terskelen for å lykkes. Dagens urbane eiendomsutviklere må i så måte utgjøre et helt kompetansehus, med en betydelig bredde i egen rolleforståelse, innsikt og ansvarsbevissthet, der de involverte må beherske like mange disipliner som det er meninger om prosjektet.
Byutvikling handler om å skape små og store lokasjoner som integreres i byveven som en etterlengtet utvidelse eller en nødvendig byreparasjon – uten å tape respekten for kvaliteter i det bestående. Suksess i dette segmentet fordrer en forståelse av byen som er sammensatt – dyp nok til å ta innover seg at alle faktorer må spille på lag, og grunn nok til å akseptere at privat kapital alene ikke kan løse alle byens utfordringer. Mulighetens kunst blir derfor å skape nok verdi for flere enn tidligere.
Den kvalifiserte samtale mellom urbane eiendomsutviklere og offentlige planmyndigheter krever derfor komplementær eiendoms- og byutviklingskompetanse, der det ikke kan være et mål at begge parter skal besitte identisk innsikt. Det skal være brytninger mellom det byplanfaglige og det markedsmessige, mellom det økonomiske og det sosiale. Der alle er enige er det ofte ikke mange nok som tenker forskjellig. Målet må like fullt være felles; å skape gode lokasjoner som har verdi for flere. Tiden for å fokusere på hva byen kan tilføre ditt prosjekt er definitivt forbi, og det bør vi alle være glade for. Og lokasjoner kan faktisk skapes, riktignok ikke av alle.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.
