En sang for The Unsung Hero

En slik overføring kan foregå relativt knirkefritt, særlig der handelen foregår mellom to profesjonelle parter, som begge besitter tilstrekkelig bestillerkompetanse innen eiendomsdrift. Det som primært følger med i transaksjonen er eierskapet til eiendommen samt eventuelle leieavtaler, der sistnevnte gis et uttrykk for førstnevntes verdi i langt større grad enn om denne skulle blitt vurdert isolert.

Skilsmisseoppgjør

Blant de mange skjær i sjøen for en slik skilsmisse finner vi driftskompetansen, som skal sørge for at eiendommen driftes og vedlikeholdes i henhold til eiers strategi og mål. Denne følger normalt ikke med i overdragelsen, hvilket kan få følgende konsekvenser:

• Eiendommen mister det driftspersonell som har inngående kjennskap til nettopp denne bygningsmassen, inkludert den delen av historikk og kunnskap som ikke lett lar seg dokumentere – det som gjerne omtales som den institusjonelle hukommelsen hos selger.
• Leietakerne mister verdifulle relasjoner til driftsorganisasjonen, som over tid har lært seg å kjenne kundenes drift og verdiskapning i bygget.
• Kjøper tror at drift lett kan løsrives fra relasjoner, og undervurderer hvor stor andel sistnevnte kan bety for mersalg, gjenkjøp og lojalitet.

Regnemodeller

En historisk beveggrunn for å løsrive drift fra verdi skyldes at verdivurderingsmetodikk forholder seg til underliggende kontantstrømmer, med mål om å kunne sammenligne disse på tvers av eiendommer og alternative investeringer. Det som kan gå tapt i slike regnemodeller er i hvilken grad dagens eierorganisasjon evner å hente ut potensialet som ligger i drift av eiendom samt forvaltning av relasjon med leietakere.

Når leiekontrakten er signert, er det driftsorganisasjonen som skal levere på det som er lovet. Her er det absolutt lov å anse kontraktens innhold som et minimum og ikke det motsatte – markedet husker de som anstrenger seg, særlig i nedgangs- eller turbulente tider. Også her har pandemien satt mange eiendomsorganisasjoner på prøve, da litt ekstra innsats når det gjelder som mest har blitt lagt merke til. Dette regnestykket går imidlertid begge veier, da et profesjonelt leieforhold inngås mellom to likestilte parter.

Barrierestormere

Uttrykket Unsung Hero henspiller på en som utfører gode handlinger, men som mottar liten eller ingen anerkjennelse for disse. Dem som det ikke synges sanger om. I eiendom er det åpenbart at disse heltene utgjøres av driftspersonellet, som utrettelig arbeider for at de underliggende verdier fungerer som de skal. Og når de gjør det, er lovsangen lavmælt. Det er så langt lettere å anerkjenne transaksjonsmarkedets barrierestormere enn de som jobber med det bestandige, og som søker å gjøre detaljene litt bedre og mer bærekraftige hvert år.

I tråd med trender for eiendom, slik disse er belyst i bl.a. Emerging Trends In Real Estate 2021, vil internasjonale investorer post pandemi ytterligere søke mot lokale samarbeidspartnere til drift av nye eiendomskjøp. Dette kan bety at de eiendomsselskaper som er villige til å selge eiendom med eget driftspersonell kan oppleve et verdipåslag, av den enkle grunn av markedet premierer lavere risiko og større forutsigbarhet. Det vil i så fall innebære starten på et paradigmeskifte for eiendom som aktivaklasse, og gjøre eiendomsinvesteringer noe mindre sammenlignbare med sine søskenbarn i en global investortankegang.

Instrumentspilling

Når markedet er i stand til å verdsette driftskompetanse som et integrert instrument i investors verdiskapning, vil vi kunne få en ytterligere profesjonalisering av driftskompetanse – som kan svare ut den teknologiske utviklingen av bygg og dens komponenter, inkludert bærekraft. Slik sett har vi ikke mer tid enn nødvendig, og denne delen av bransjeutviklingen starter med å synge en sang for vårt driftspersonell. Det er lønnsomt!

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Vis flere innlegg