Eiendomsfagbloggen
Navigering i eiendomsnæringen
I engelskspråklig bransjesjargong er det ikke uvanlig å skille de ulike eiendomsaktørene inn i forskjellige eiendomsbransjer (real estate industries), fremfor å samle alle i én sekkpostbetegnelse – slik som vi gjør i Norge. Det internasjonale tankesettet synliggjør hvor sammensatt den totale eiendomsbransjen er, samt gjør det lettere å skille de ulike investeringsaktørene fra hverandre – med den gevinst at språkbruken kan bli tydeligere.
I Norge er rådende oppfatning at eiendomsbransjen inngår som en del av byggenæringen, der profesjonelle eiendomsinvesteringer er sidestilt med sine to søskenbarn; bygg og anlegg. Flere har problematisert en slik kategorisering, særlig med tanke på at eiendomsaktørene i stor grad representerer en ikke ubetydelig oppdragsgiver for byggebransjen – all den tid denne består av entreprenører og andre leverandører til landets store og små byggherrer.
Gitt første avsnitt er det derfor gode beveggrunner for å løsrive eiendomsbransjen fra byggenæringen rent definisjonsmessig, for snarere å innføre eiendomsnæringen som den overordnede betegnelsen for denne betydelige delen av næringslivet. Eiendomsnæringen vil således bestå av de ulike eiendomsbransjene, som definisjonsmessig er begrep av lavere orden enn selve næringen.
Hovedlinjene mellom de ulike eiendomsbransjene går gjerne langs tidshorisont for investeringen, hvem eierne er samt hvilket avkastningsregime som disse opererer under. I praksis har vi følgende tre eiendomsbransjer i Norge:
- Næringseiendom. Denne eiendomsbransjen investerer i kontorbygg, hoteller, logistikkbygg, leilighetsbygg, handelseiendom, datahaller mm, fortrinnsvis for utleie.
- Boligbygging. Denne eiendomsbransjen investerer i tomter med utviklingspotensial til boligprosjekter, fortrinnsvis for salg.
- Formålsbygg: Denne eiendomsbransjen investerer i barnehager, skoler, sykehjem, idrettsbygg, kultur-/museale bygg, administrasjonsbygg mm.
Eiere av næringseiendom har gjerne et mer langsiktig forhold til egne eiendommer samt enkeltkunder enn hva eiere av boligutviklingsprosjekter normalt har. Dette følger naturlig av at det aller vesentligste av boligbygging omhandler utvikling for salg til sluttbruker. Ved overdragelse overføres ferdigstilt eiendom til kunden, og det aktive kundeforholdet opphører etter endt reklamasjonstid.
For næringseiendom er bildet noe mer sammensatt, i den forstand at den enkelte eiendom i praksis vil kunne være til salgs til nær sagt enhver tid, også forut for ferdigstillelse – gitt at vilkårene er favorable for eier. Eksisterende leietakere og tilhørende kontantstrøm følger da med i transaksjonen og over til neste eier, nærmest sømløst.
For eiere av formålsbygg er søken etter finansiell avkastning sekundært, da eiendomsinvesteringer skal tjene et bruksformål som er en del av et større tjenestespekter overfor sine brukere. Det langsiktige eierperspektivet er det primære, og da slik at forutsigbarhet i bruks- og vedlikeholdskostnader for egen bruk trumfer tanker om restverdi i et eventuelt annenhåndsmarked.
Selv om begrepet eiendomsbransje kan fremstå som noe fremmedartet for eierne av formålsbygg, som hovedsakelig består av offentlige instanser, er det liten tvil om at også disse rommer eiendomsorganisasjoner som er skreddersydd for å få det beste ut av sine eiendomsinvesteringer. Også private investorer eier i dag formålsbygg, utleid til det offentlige – gjerne gjennom en sale leaseback-avtale eller etter å ha vunnet et offentlig anbud om levering av formålsbygg til offentlig leietaker.
For private eiendomsinvesteringer går det videre skillelinjer av betydning hva angår eierskapet: Med investorhatten på er det åpenbart at et børsnotert eiendomsselskap opererer under andre krav til avkastning vs tid enn et familieeid investeringsselskap. Videre er det forskjell mellom det finansielle eierskapet og det industrielle, der finansielle investorer som hovedregel er midlertidige eiere av eiendom. De institusjonelle eierne – slik som banker, forsikringsselskaper og pensjonsfond – stiller med andre forutsetninger for sine investeringer enn de øvrige. Av mange hybrider kan særlig nevnes de eiendomsselskaper som eies av entreprenører, med det formål å fremskaffe entrepriseoppdrag til sine morselskap. Også deler av ideell sektor er overraskende store eiendomsbesittere, gjennom arv og donasjoner.
Fremstillingen ovenfor kan anbefales og videreutvikles som hjelpemiddel til å navigere i den rike floraen av dyktige eiendomsorganisasjoner, som bidrar til utviklingen av vårt bebygde samfunn.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.
