Puslespillet om byen

Blått og rødt hav

I strategitermer kan vi gjerne omtale dette som et rødt hav, der de mange søker det de få kan oppnå; som er de beste forretningsmulighetene. Dette står i kontrast til et såkalt blått hav, der investor kan seile nærmest uforstyrret mellom attraktive investeringsobjekter. Disse metaforene, og de strategiske forskjellene mellom dem, er godt utforsket av særlig Chan Kim and Renée Mauborgne, begge professorer ved INSEAD.

Overført til eiendom fører et rødt hav til vanskeligheter med å finne fornuftig prisede objekter av en viss kvalitet, fordi det lurer én eller flere konkurrenter rundt et hvert hjørne – og som til en betydelig ergrelse bruker andre kalkulatorer enn deg selv. Dette gjelder både for kjøpere av allerede utviklet eiendom samt for de som spesialiserer seg innenfor aktiv eiendomsutvikling. I tillegg kommer effekten av at det aller meste av lett tilgjengelig potensial i byen allerede er utviklet, og det som gjenstår krever større innsats for å polere frem en glans ved.

Monopol og puslespill

Konsekvensen blir fort at de med kapital søker to veier ut av en slik jammerdal:

1. Kapitalen søker ut av de mest frenetiske storbyene, og til mer fremvoksende bysentra – der mengden av konkurrerende kapital er mindre. Her kan storfisken hoppe over til et mindre vann, der den kan spille mer avgjørende roller i byutviklingen.
2. Kapitalen søker å sy sammen en større andel enkelttomter, der potensialet ved hver av dem er utilfredsstillende, men der de samlet utgjør et helt nytt og attraktivt lerret å boltre seg på.

Oversatt til spillterminologi kan vi si at det første kulepunktet rommer muligheten for å kjøpe hele Rådhusgata i Monopol, i stedet for en enkelteiendom i den tilsvarende gata i storbyen. Likeledes kan det andre kulepunktet lett sammenlignes med et ukjent puslespill uten fasit, der investor må jobbe analytisk for å se et større helhetsbilde enn summen av de tilstøtende enkelteiendommer. I engelsk språkdrakt omtales sistnevnte øvelse som Land Assembly, som vi gjerne kan oversette til en aktiv sammenstilling av parseller.

Frankenstein-scenariet

Land Assembly rommer imidlertid en sentral utfordring som privat kapital har vanskelig for å løse uten kommunal involvering, eller i det minste forståelse: Når investor igangsetter et større løp med å kjøpe en rekke enkelteiendommer i en by – i sterk konkurranse med andre investorer – starter førstnevnte samtidig et kappløp med tiden. Om ikke alle eiendommene kan la seg erverve til akseptable priser og meget hurtig, risikerer investor at forstyrrende krefter griper inn i prosessen, gjerne som en kombinasjon av følgende to faktorer:

• Konkurrenter får nyss om planene, gjerne gjennom tips fra berørte grunneiere, og starter et konkurrerende oppkjøpsløp. Noen ganger kan målet til konkurrenten være å kuppe hele prosjektet, andre ganger kan det være for selv å komme i posisjon for å bli kjøpt ut eller bli involvert i totalen.
• Grunneiere som ikke lett lar seg kjøpe ut blir værende igjen i tomtekabalen, som effektive propper i badevannet. Dette åpner for strategier som innebærer en kombinert uthalings- og utpressingstaktikk overfor investorer, som trenger hele lerretet for å skape lønnsomhet.

Begge scenariene kan lede til en byutviklingens Frankenstein, der de ulike parselleierne verken snakker sammen eller har sammenfallende interesser. Det som startet som en sunn forretningsplan har endt opp i en fastlåst eiersituasjon, der det er investert for mye til å kaste kortene. I praksis ender gjerne den part som har størst egeninteresse av å realisere totalpotensialet med å kjøpe ut den uønskede part for en substansiell overpris, slik vi har sett i enkelte byutviklingsprosjekter. Dette prosesspillet er kommunale planmyndigheter tjent med å kjenne effektene ved, da det ikke er tvil om hvem som blir sittende igjen med sluttregningen for denne karusellen.

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Vis flere innlegg