Logo – Eiendomsfag
Eiendomsfag-bloggen

Force majeure, dugnad og goodwill

Begrenset i antall er de gårdeiere og leietakere som har sett for seg et tenkelig scenario der sistnevntes kunder totalt uteblir, slik vi nå ser både hjemme og internasjonalt. Majoriteten av gårdeiere beholder sine inntekter, samtidig som enkelte segmenter av leietakere mister alle sine, nærmest over natten – tilsynelatende uten utsikt til fast land i horisonten.

Dette er av flere karakterisert som en «sort svane», slik Nassim Nicholas Taleb i sin bok av 2007, The Black Swan: The Impact of The Highly Improbable, definerte som en begivenhet som anses usannsynlig, men som forårsaker enorme konsekvenser. Koronakrisen er en slik sort svane – som påvirker både gårdeiere og leietakere bredt, men ulikt.

Tolkningsbesvær

Denne effekten ser vi tydelig i media, der utsatte leietakergrupper viser til «force majeure» som grunnlag for generelt fritak eller lettelse i sine økonomiske leieforpliktelser. Slike avtaleklausuler er ment å løse en eller flere avtaleparter fra ansvar for mislighold dersom en ekstraordinær hendelse inntreffer, som hindrer en i å gjennomføre sine avtalemessige forpliktelser. Ikke overraskende byr da koronapandemien på både juridisk og forretningsmoralsk tolkningsbesvær for begge parter, der hver part er bedriftsøkonomisk forpliktet til å redusere sine tap og ivareta sine arbeidsplasser.

En lett generalisering vil være å hevde at ettersom partene sitter i samme båt, deler både gårdeier og leietaker et felles og likeverdig ansvar for at begge skal komme godt ut av situasjonen – enten på kort eller lang sikt. Til det må det sies at det er betydelig forskjell på både gårdeiere og leietakere, og at gode løsninger må tilpasses det aktuelle styrkeforholdet og verdien av relasjonen.

Kortlevd likviditet

Det er ei heller noen automatisk sammenheng mellom størrelse på aktørene og tilhørende soliditet, selv om størrelse kan åpne for forskjeller i aktuelle valgmuligheter. Uten mulighet for løpende inntekter vil en i utgangspunktet solid likviditet ubønnhørlig spises opp av de faste utgifter i ekspressfart, og dagens likvide leietaker (eller gårdeier) kan utgjøre morgendagens konkursbo. Nedenfor vil jeg illustrere dette ved å antyde noen grovkornede skillelinjer.

  Leietaker med
solid likviditet
Leietaker med
svak likviditet
Gårdeier med solid likviditet Likeverdige parter, som i mindre grad er avhengige av hverandre
A
Leietaker sliter med
å opprettholde sine eksisterende forpliktelser
B
Gårdeier med svak likviditet Gårdeier sliter med å opprettholde sine eksisterende forpliktelser
C
Likeverdige parter, som er sterkt avhengige av hverandre
D

Som inndelingen ovenfor antyder, er det i scenario D mye å tjene på å hurtig finne sammen om en felles overlevelsesstrategi, mens partene i scenario A kan leve godt med å føle hverandre på tennene en stund til. I scenario B må leietaker være ekstra tydelig overfor sin utleiepart på hva konsekvensene vil være ved å unnlate å yte bistand. For leietaker vil det derimot i scenario C kunne oppleves unaturlig å bistå gårdeier utover å overholde sine eksisterende forpliktelser. Dette følger av at en gårdeier generelt oppfattes som den sterke part i disse avtaleforholdene, og er den som forventes å ha kapasitet til å kunne tilpasse seg uforutsette forhold på vegne av begge. Her vil imidlertid også enkelte leietakere kunne ha sunn egeninteresse av å være lydhør tilbake.

De sunne relasjoners dugnad

Samtidig er det ikke gitt at ethvert avtaleforhold er verdt å redde. En leietaker som også i gode tider somler med innbetalinger, tenderer til å sjenere øvrige leietakere, og generelt er i overkant kravstor, vil ha en mer begrenset goodwill-konto enn den som forholder seg eksemplarisk til sine omgivelser og forpliktelser. Relasjonshistorikken vil i stor grad kunne avgjøre grad av velvilje, og i hvilken retning dugnadspendelen peker. Og som i en dugnad, fordrer det at alle parter ser sin rolle i et større bilde. Uansett er Norge er lite land, hvor en positiv egeninteresse for andres situasjon belønnes over tid – gitt at du ikke går tom for kontanter i mellomtiden.

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Vis flere innlegg

MOTTA TILBUD OM KUNNSKAP- OG KOMPETANSETILBUD

Meld meg på nyhetsbrev!

Ved å melde deg på vårt nyhetsbrev samtykker du til at vi lagrer dine persondata for dette formålet. Du kan når som helst melde deg av våre nyhetsbrev. Les vår personvernerklæring her.

Støttespillere