Hovedkontoret v2.0

Den perfekte symbiose

Innledningsvis kan det vises til den sterke fremveksten av co-workingaktører og -tilbud pre-korona. Disse aktørene kjempet alle tilsynelatende om gunsten til den ensomme freelancer, som var henvist til evig hjemmekontor – ved kjøkkenbenken i egen bolig. Førstnevnte ble godt hjulpet av et knippe eiendomsinvestorer, som så på co-working som en kjærkommen anledning til å leie ut problemelementer i sine eiendomsporteføljer til en ny kundegruppe av sultne og fremoverlente lokaliseringspartnere.

Gårdeiers idé om å la de nyankomne aktørene i markedet kjempe om småkundene, i lokaler som virkelig trengte aktiv innsats for å være egnet til utleie for enkeltindivider og små team, var i utgangspunktet god. En tilsynelatende perfekt symbiose, der nytenkende og risikovillige gründere satset på en noe ufarlig nisje av leiemarkedet – som sårt trengte nytt blod.

Full sirkel

Utfordringen er imidlertid i ferd med å bli slik at flere av co-workingaktørene nå er så dyktige i det å skape atmosfære, tiltrekke seg og beholde enkeltkunder, samt skape business ut av noe som er til dels begrenset, at de nå er klare for å ta steget til neste nivå. For dem innebærer det å gå etter de store leietakerne, og inkorporere disse i sine respektive co-workingkonsepter. Sirkelen blir da fullendt, der konseptet tiltrekker og beholder både store og små leietakere – som kan utfylle og inspirere hverandre på andre og kanskje bedre måter enn det som hittil har vært normen.

Fasiten kan da bli at enkelte av de eiendomsaktørene som opprinnelig så på co-working som et nyttig tilskudd til egen verktøykasse, kan oppleve at verktøyet er i ferd med å overta hele kassa. Hvis så skjer, vil man ha skapt sin egen største trussel. Og det var neppe meningen.

Tre scenarier

Med dette som mulig bakteppe, kan vi så diskutere enkelte elementer ved det som kan skje for hovedkontorets del fremover. Som premiss kan vi ta med oss tanken om at den jevne medarbeider beholder en sunn fleksibilitet i valg av fysisk arbeidssted, med noe veksling mellom hjemmekontor, hovedkontor og gjerne en hybrid der den geografiske avstanden mellom disse er stor.

1. For det første er det ikke sikkert at hovedkontorene forblir på de store gårdeiernes hender. Kompetansen til å håndtere 10-årskontrakter er ganske annerledes enn 3- eller 1-årskontrakter, hvilket kan favorisere co-working der fleksibilitet, atmosfære og samhandlingsgevinster får forrang. Dette vil få konsekvenser for mange tradisjonelle gårdeiere, som har skreddersydd sin utleievirksomhet med lange leiekontrakter som utgangspunkt, uten særlig tanke på hva leietakerne benytter den mer statiske arealmengden til.
2. For det andre kan det tenkes at hovedkontorets funksjon justeres i retning av å være et fleksibelt og skalerbart samlingssted, som krever større profilering enn fysisk innhold. Tenk deg et større kontorbygg, med godt synlig firmalogo på fasaden, hvor firmaets bruk av de innvendige arealer er beskjeden og variabel. Graden av synlighet utad er intakt, samtidig som kostnadene innad er lavere. Når mange besøker hovedkontoret, løses toppene ved bruk av felles møtefasiliteter. Dette vil kunne skape muligheter for den rette gårdeier, som vet å verdsette en total der hovedkontorfølelsen kan være mer verdt for leietakerne enn selve leiesummen for antall kvadratmetere.
3. For det tredje er det mulig å tenke seg et kluster eller klynge av hovedkontorer, som deler på fellestjenester og -arealer. Kan det tenkes at utleier er tjent med å designe enkeltbygg slik at hvert hovedkontor har sin egen fasade med tilhørende profilering, og at innmaten deles fleksibelt og sømløst mellom eksempelvis fire til åtte hovedkontorer? Den som løser dette til det beste for sine kunder kan være på sporet av en ny leiemodell i markedet, der gårdeier selger «hovedkontor som en tjeneste».

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Vis flere innlegg