Oppdateringer
Dimensjonering av risiko
For en eiendomsinvestor er det fullt mulig å forholde seg til både finansiell oppside og nedside samtidig, uavhengig av om du er risikoavers eller i den motsatte enden av skalaen. I den forbindelse er det naturlig å skjele til sammenhengen mellom risiko og avkastning. For en investor bør det være en tydelig korrelasjon mellom ønsket avkastning, i form av ditt avkastningskrav, og den risiko som kreves for at den aktuelle investeringen skal kunne kaste dette av seg.
Superprofitt
Med andre ord er det naturlig at en investering som gir lav forventet avkastning også innebærer lav risiko. Samt tilsvarende for høy forventet avkastning, som kan romme langt mer risiko. Men noen 100 % korrelasjon er det ikke. Det er fremdeles rikelig med muligheter for å foreta investeringer som gir lav avkastning med høy risiko. På generelt grunnlag er dette noe du som investor bør styre langt unna. Derimot er høy avkastning og lav risiko på mange måter selve drømmescenariet for en eiendomsinvestor. Men er dette mulig?
Ja, i prinsippet er dette mulig å oppnå – med riktig kompetanse og god planlegging. Dette kan kanskje enklest eksemplifiseres ved at du utarbeider en investeringskalkyle som tar høyde for både påregnelig risiko samt uforutsette hendelser og kostnader. Gitt at kalkylen fremdeles kan innfri ditt avkastningskrav, vil eliminering av de nevnte risikokategoriene kunne forvandle en forventet minimumsfortjeneste til noe som kan ligne på en superprofitt.
Kontroll på nedsiden
Dette tankesettet synliggjør risiko uten å miste avkastningskravet av syne, samtidig som det gir en tydelig oppside i å redusere effekten av risikoelementene underveis. Noen ganger er det flaks som er avgjørende, andre ganger hardt arbeid og målrettet fokus. Superprofitt er dog ikke noe som kan påregnes for det jevne eiendomsprosjekt, men modellen gir allikevel muligheter gjennom analyse og disiplin. Og skulle mye uforutsett gå galt samtidig, ligger det en ekstra økonomisk buffer i avkastningskravet – som kan bidra til å sikre investor mot tap.
Nedenfor følger et knippe momenter som med fordel kan vurderes for å begrense nedsiden i eiendomsprosjekter:
- Lange leiekontrakter med det offentlige
- Tilbakesalgsklausul overfor selger i visse tilfeller
- Rentebinding dersom du ikke tåler svingninger i fremmedkapitalkostnaden
- Opsjoner som gir rett til å tre ut av ytterligere forpliktelser ved nærmere angitte forhold
- Bruk av SPVer, for å unngå at risiko forplanter seg til andre deler av selskapsstrukturen
- Etappevis realisering av verdier, i tråd med verdiskapning
- Delt eierskap med mer kapitalsterke investorer
- Grundig forarbeid og due dilligence
- Edruelighet i risikovurderinger
- Solid egenkapitalbuffer
- Lavere belåningsgrad
- Høyere forhåndssalg
- Kompetanse i alle ledd
Har du god kontroll på disse faktorene, er du i utgangspunktet godt skodd for et langsiktig virke som eiendomsinvestor – med en god porsjon av nattesøvnen i behold.
Risiko som verdiskaper
Om du i tillegg velger å systematisk tilegne deg en erfaringsbasert oversikt over hvilke risikofaktorer som du har særlig gode forutsetninger for å håndtere, vinner du verdifullt kalkyleterreng overfor konkurrenter som opplever risiko generelt som uønsket. Og da risiko er en aktørspesifikk størrelse, kan det å påta seg rett form for risiko vise seg å være svært så lønnsomt.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.
