Logo – Eiendomsfag

Eiendomsfagbloggen

Feilinvesteringer og tapsstrategi

Noen ganger blir kanskje investeringen ikke slik som du hadde tenkt, og du får ikke realisert det du eller andre hadde forespeilet deg. Det kan være mange årsaker til dette. Like fullt hører det til investorrollen å ta konsekvensene av feilinvesteringer, særlig der enkeltinvesteringer potensielt kan skade andre investeringer.






I eiendoms- og finanskretser er det ikke uvanlig med kryssfinansiering av låneobjekter, også på tvers av selskaper. Dette innebærer at et eiendomsobjekt kan være underlagt ekstern finansiering både for egen del og på vegne av andre investeringer. Selv om denne muligheten kan være forlokkende, og av og til nødvendig, har dette bildet også potensial til å bli et sammensurium av forpliktelser – som vanskeliggjør effektive enkeltbeslutninger, rett og slett fordi konsekvensene er mer vidtrekkende enn kun for det enkelte investeringsobjekt. Og om det skulle rakne i én ende, kan investor risikere at hele strukturen faller. Da snakker vi virkelig om risikosport!

The winner´s curse

Nedenfor følger et knippe av ikke uvanlige årsaker til at ditt eiendomsobjekt kan ende opp som en feilslått investering:

  • Du er for ivrig på kjøpstidspunktet, gjerne på bakgrunn av en budgivning som det fremstod som overdrevent viktig å vinne. Dette omtales gjerne som vinnerens forbannelse, hvor en tilsynelatende seier viser seg å bli for dyrekjøpt.
  • Du foretar manglende kvalitetssjekk av underlagsdata for eiendommen, som kunne ha avdekket forpliktelser eller hindringer av juridisk art som kan vanskeliggjøre en utvikling.
  • Du får naboprotester og andre aksjoner fra aktører som ikke ønsker den utvikling som du ser for deg.
  • Du mottar innsigelser fra offentlige myndigheter til ditt planforslag, som innebærer at verdipotensialet i verste fall utraderes.
  • Du gambler på at adkomst til inneklemte tomter kan sikres etterskuddsvis, via naboeiendommer.
  • Du oppdager forurensningsproblematikk, vernespørsmål eller arkeologiske verdier ved eiendommen for sent.  
  • Du utsettes for endring av en offentlig plan, som innebærer at det du så for deg for fremtiden nå er skjøvet langt ut i tid og kanskje aldri vil la seg realisere.
  • Du innser at et solid kunde- eller leietakersegment plutselig står på leirføtter, på grunn av endring av markedskrefter. 

Dette og en rekke andre mulige årsaker til feilinvesteringer er gjerne noe en selv ikke ønsker å fremheve, verken internt eller eksternt, med tilhørende fare for at lærdommen i realiteten går tapt for alle. Feilinvesteringer bør derfor også utgjøre en del av ens institusjonelle hukommelse, for å forhindre at de skjer igjen.

Tro og håp

Uavhengig av årsak til feilinvesteringen, har du noen ganger valget mellom å la eiendommen i bero inntil ting endrer seg i din favør, eller å realisere tapet gjennom å selge eiendommen for det som måtte kunne inndrives – enten i det åpne markedet eller direkte til andre interessenter. Andre ganger har du intet valg, fordi banken tvinger gjennom et salg. 

Ikke uvanlig i slike tilfeller er det å anbefale at du tar de åpenbare tap raskt og effektivt, gitt at du faktisk har mulighet til å det, fremfor en «tro og håp»-strategi om at ting vil løses av seg selv. Som eier har du en handingsplikt, og det har også det styret som du eventuelt måtte velge å ha med deg i din selskapsstruktur. 

Kortlevde stordriftsfordeler

I store investeringsporteføljer vil det på mange måter kunne være enklere å inkorporere tapsprosjekter – rett og slett fordi den samlede portefølje er så vidt stor og overordnet lønnsom at det i den større sammenhengen spiller liten rolle om eiendommen selges eller ei. Like fullt har slike objekter en lei tendens til å dukke opp igjen på agendaen før eller senere, gjerne på et tidspunkt som passer eieren dårlig. Å sluse frisk kapital etter dårlige eiendomsprosjekter er stort sett uklokt, selv om forsettet er aldri så godt. Kutt tapet og realiser dine feilinvesteringer mens du kan, snarere enn å måtte oppleve at andre tar enda dårligere beslutninger på dine vegne. 

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Ønsker du å lære mer om temaet? Se Eiendomsutviklerstudiet.

Vis flere innlegg

X

Meld meg på nyhetsbrev!

Ved å melde deg på vårt nyhetsbrev samtykker du til at vi lagrer dine persondata for dette formålet. Du kan når som helst melde deg av våre nyhetsbrev. Les vår personvernerklæring her.
Skjul

Støttespillere