Eiendomsfagbloggen
Gjedda i sivet
Timing er generelt en noe undervurdert ferdighet i eiendom. Med undervurdert menes ikke at betydningen av timing er misforstått eller underkommunisert. Det er mer det at fristelser kommer og går, og uten en kløktig investeringsstrategi er det fort gjort å la seg lokke med i dansen. Da er det verd å minne om at enhver investering potensielt blokkerer for en alternativ investering, med mindre du har en uhørt tilgang på kapital.
Brukt rett er timing den ferdigheten du benytter når du er klar med kapital og når det du virkelig ønsker deg kommer på markedet. Brukt galt er timing den ferdigheten du ikke benyttet deg av når du lot deg avspore av andre investeringsmuligheter som er akseptable – fordi du ble lei av å vente.
Brukt rett er når du tenker som gjedda i sivet, som ligger parat for å slå til i rett øyeblikk, når alle forhold ligger til rette for nettopp deg. I realiteten er det svært få eiendomsinvestorer som har den mengden av selvdisiplin som skal til for å kunne tre inn i denne illustrasjonen. Dette skyldes også at antallet eiendomsinvestorer med et rendyrket investeringsfokus er forholdsvis lavt. Majoriteten av aktører tar til takke med de muligheter som byr seg, når de har anledning til å bli involvert. Og det er ingenting galt med det – det er bare et annet veivalg enn gjeddas.
De virkelig gode eiendomshandlene kan du gjøre når andre mister troen på eiendom, ikke har tilgang til kapital, og generelt er opptatt med problemer på annet hold. Bank- og finanskriser er et godt eksempel på slike faser, der alle lukker lommeboken og glemmer alt som heter nye investeringer. Dette er tidspunktet for egenkapital!
Da nyheten kom i media om en profilert hotellinvestor som ville låne en milliard norske kroner, for tilsynelatende å sette uvirksomt på bok, ble mange i markedet overrasket. Investorens forklaring var imidlertid like enkel som genial; vedkommende ville låne et ordentlig stort beløp nå, mens bankene var positive til markedsutsiktene. Det denne investoren vet – og som vår nære historie viser – er at når en krise inntreffer, vil nær sagt ingen få lån til noe som helst. Strategien om å låne penger når vedkommende kan, for å benytte når ingen andre kan, er en klassisk gjedda i sivet strategi.
Tosidig effekt
For den eiendomsinvestor som kjenner sitt marked som syklisk, med mer eller mindre forutsigbare opp- og nedturer, vil det være mye potensial å hente i å kjøpe i nedgangstider og selge i oppgangstider. Og da gjerne slik at det som kjøpes er underutviklet mens det som senere selges er fullt utviklet, slik at en tosidig effekt av en markedsoppgang kan oppnås. For å lykkes med en slik strategi er det da nødvendig å akkumulere kapital i oppgangstider. Dette innebærer å takke nei til fristelser som en ellers ville hoppet på, fordi en har et større mål i sikte.
I praksis vil vi se at mange modne eiendomsselskaper effektuerer en slik strategi i overopphetede markeder, når de avstår fra å kjøpe attraktive eiendommer som vil kunne passe godt inn i egen portefølje – fordi prisbildet er for høyt. Et slikt marked kjennetegnes av et lavt utbud av kvalitetseiendom i kombinasjon med et høyt antall kjøpsivrige interessenter. Smerteterskelen for hvilke investeringer som lar seg regne hjem nærmer seg raskt for mange, og effekten blir at kjøpskapasitet forblir ubenyttet. Selv om dette i øyeblikksbildet må oppleves som frustrerende, kan det være godt å vite at ens posisjon reelt kan bli sterkere av dette – særlig om budvinneren senere må henvende seg til tidligere budgivere for å få solgt det som skulle vise seg å ha blitt for dyrekjøpt.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.
