Elefanten i byrommet

Kostbare rettigheter

Enkelte utfordringer kan imidlertid inntreffe når styrkeforholdet mellom partene er vesentlig ulikt, slik som det er i samhandlingen som oppstår når en privat tiltakshaver forhandler med en kommunal planavdeling om godkjennelse og gjennomføring av en privat initiert reguleringsplan. En slik offentlig godkjennelse formaliserer rettigheter til å bygge ut i henhold til den samme planen, og den representerer slik sett både et inntekts- og et kostnadsbilde.

I sin regelbundne saksbehandling forutsetter planmyndigheten at tiltakshaver er kompetent til å bære alle nødvendige kostnader som er forbundet med gjennomføringen av planen, og naturligvis også alle inntekter som måtte forløses av prosjektet. Den gjeldende læresetning i så måte er at kommunal planmyndighet ikke skal måtte forholde seg til verken gjennomføringsrealisme for prosjektet eller gjennomføringsevne hos tiltakshaver. Dette inkluderer bl.a. forholdet til finansiell soliditet, utbyggers reelle fagkompetanse samt en eventuell track record i markedet.

Det planbehandlingen ikke vet

Dette er nemlig forhold som langt på vei ligger utenfor saksbehandlingsreglene, og som planbehandlingen i liten grad hensyntar. På dette vis fungerer planbehandlingen i en form for regulert vakuum, dog slik at det er en økende grad av realisme fra detninnledende oppstartsmøtet til en godkjent plan. Så langt alt vel.

Imidlertid er det en betydelig elefant i rommet, som sjelden adresseres direkte – gitt den beskrevne situasjonen. Denne kan noe forenklet oppsummeres i form av to punkter:

1. Hvordan skal kommunale planmyndigheter kunne stole på at all den ressursbruk som legges ned i nødvendig saksbehandling faktisk vil materialisere seg til et eiendomsprosjekt som tilfører lokalsamfunnet en form for verdi? Hvordan skal de kunne vite at dette ikke kun er en spekulants kortlevde boble?
2. Hvordan kan private utbyggere stole på at de forhandlinger som må gjennomføres med planmyndigheten er forutsigbare, og ikke i praksis er det motsatte av en forhandling? Hvordan skal de kunne vite at de krav som stilles faktisk bidrar til et godt prosjekt, og ikke slår beina under for den nødvendige lønnsomhet som kreves for å kunne igangsette?

Kroppslige posisjoner

Dersom disse punktene ikke kan besvares positivt, vil samhandlingen måtte forholde seg til en grad av mistillit som hviler over møterommene. Denne skepsisen får gjerne to hovedformer, illustrert noe karikert nedenfor:

• Utbygger insisterer på å bli trodd på egne kalkyler i forhold til hva prosjektet tåler å bli belastet med av kostnader, samtidig som prosjektrammen ønskes utvidet for å øke inntektssiden. Kalkyler verken fremvises eller forklares, i frykt for at den vil bli misforstått eller på annen måte anvendt mot sitt formål.
• Planmyndighet insisterer på at prosjektets utbyggingsøkonomi ikke har relevans for planbehandlingen, da denne hviler på et prinsipp om at planen ikke forutsetter at en eventuell senere utbygging skal skje i regi av en bestemt utbygger, ei heller at det skal være lønnsomt.

Samlet innebærer dette at utbygger forblir tilbakeholden med å dele av markedsinnsikt fra egne kalkyler om både opp- og nedside, mens planmyndighet ikke forholder seg til noen av delene. I praksis kan vi da gjerne si at begge parter står i en ubekvem spagat, med et behov for å kunne lene seg noe mer på hverandre – i tillit.

Kompetent tillit

I de tilfeller det både planmyndighet og utbygger begge er kompetente og solide i forhold til den aktuelle utbyggingen, er det færre skyer i horisonten. Der er sjansene gode for at planen blir realistisk gjennom det faglige samspillet mellom partene, og at utbyggingen blir gjennomført som forutsatt – med velfungerende bygninger som tjener både brukerne og lokalsamfunnet. En slik tillitsform er kompetent, og noe byutviklingen trenger mer av.

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Vis flere innlegg