Reguleringsgevinster i praksis

Differansen bidrar til å bygge virkelig gode lokalsamfunn, der egne investeringer utfyller og forsterker andres innsats – slik at en større totalgevinst kommer flere til gode. 

Den største verdiskapningen innen eiendomsinvesteringer innebærer normalt at en eiendomsutvikler får råderett over én eller flere attraktive eiendommer med et underliggende arealbrukspotensial, som kan synliggjøres, bearbeides og realiseres – fra kjøp av utviklingstomt til ferdigstillelse av ny bebyggelse. Denne kunnskapsbaserte aktiviteten kan deles inn i to hovedfaser:

1. Eiendomsutvikling i tidlig fase, der eiendomsutvikler avdekker mulig inntjeningspotensial i forhold til aktuell risiko samt foretar forberedelser til neste fase – som tiltakshaver for en verdiøkende reguleringsprosess.
2. Eiendomsutvikling i produksjonsfase, der eiendomsutvikler glir over i rollen som byggherre – for å styre oppføringen av ny bygningsmasse samt klargjøre denne for lønnsom drift og bruk.

Det optimale verdiutviklingspotensial vil ofte ligge i å ha regien for begge faser, der arbeidet i tidlig fase skaper merverdi for den påfølgende produksjonsfase. Samtidig er det en kjensgjerning at disse to hovedfasene har vesentlig ulik påvirknings- og risikoprofil – som ikke uten videre spiller hverandre gode, da forsømmelser i de første fase i mindre grad lar seg justere i den andre. 

I tidlig fase står tomtesøk, grunneiersamarbeid, mulighetsstudier og reguleringsprosess svært sentralt. Her er mulighetsrommet som aller størst, med rikere anledning til å påvirke sluttproduktet i omfang og verdi. Disse faktorenes suksess danner rammen for den påfølgende produksjonsfase, som i stor grad handler om å bygge mest mulig effektivt det som tidlig fase har beredt grunnen for. I denne fasen handler det hovedsakelig om å påse at kostnadene ikke løper løpsk og at den akkumulerte gevinsten ikke tapes underveis, mens mulighetsvinduet for ytterligere verdiskapning lukkes hurtig frem mot ferdigstillelse. 

I tillegg til å være sekvensielle aktiviteter skiller hovedfasene seg betydelig fra hverandre ved kapitalbehov. I tidlig fase går kapitalbehovet hovedsakelig til tomtekjøp, bruk av eksterne rådgivere samt egen arbeidsinnsats. Med unntak av tomtekjøp er disse kostnadene relativt marginale, sett i forhold til den totale verdiskapningen som hører til begge faser. Kjøp av utviklingseiendom kan i mange tilfeller også gjøres betinget av godkjent regulering og realiseringstakt, slik at egen kapitalkostnad kan begrenses ytterligere i tidlig fase. 

Kapitalbehovet i produksjonsfase går derimot til å finansiere det store maskineriet som innebærer entreprenørarbeider med alt av underleverandører, for å forvandle eiendommen til det som er godkjent i den aktuelle reguleringsplan. Denne aktiviteten er svært kostnadskrevende for eiendomsutvikler, og øker hurtig i kostnad fra byggestart til ferdigstillelse. 

Disse hovedforskjellene er med på å forklare hvorfor de beste eiendomsutviklerne vektlegger innsatsen i tidlig fase som avgjørende for en vellykket produksjonsfase og det endelige resultat. Eiendomsutvikling handler slik sett mindre om det å bygge og mer om det å synliggjøre og dokumentere reguleringsverdier. 

Der verdipotensialet er som mest uavklart, vil jeg antyde at en optimal reguleringsgevinst kan utgjøre 70-90 % av det samlede økonomiske potensial for begge faser, spesielt der utleie inkluderes forut for byggestart. I et mer normaltilfelle vil tilsvarende tall fort kunne utgjøre halvparten av den totale verdiskapningen. Hvorvidt dette potensialet faktisk kan realiseres avhenger likevel i stor grad av aktørenes prosesskompetanse og evne til musikalitet i møte med offentlig regulering. Her spiller reguleringsledelse som fagområde en avgjørende og ofte underkommunisert rolle, ettersom det er i tidlig fase av eiendomsutvikling at de største seirene – og feilene – gjøres av utviklingsaktørene.

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Vis flere innlegg