Sort belte i plan

Selv om lovens regler i utgangspunktet gjelder likt for alle kommuner og for alle eiendomsprosjekter, er det allikevel til dels store forskjeller i hvordan denne basisen blir forstått og praktisert. Det innebærer eksempelvis at to søknader om tilsynelatende like byggeprosjekter kan bli møtt med svært ulik respons hos de lokale planmyndigheter, som i alle tilfeller er kommunen – også innenfor samme bygrense. Hvordan er dette mulig?

Institusjonell hukommelse

På generelt grunnlag kan vi si at noe av årsaken til en slik tilsynelatende forskjellsbehandling ligger i hvordan lovverket tolkes av de organisasjoner som er satt til å vurdere innsendte utbyggingsinitiativ. Noen er disse beslutningstakerne er arkitektutdannet, andre har bygningsfaglig bakgrunn eller er jurister, mens atter andre har gått livets skole. Felles for dem alle er at deres vurderinger preges av det som «sitter i veggene» der de jobber. Denne institusjonelle hukommelsen, som nær sagt alle virksomheter har et element av, er med på å definere forskjellene mellom et godt prosjekt og et mindre godt – tidvis også i strid med hva som er intensjonen bak og rammeverket for plan- og bygningsloven.

Lokal kjemi

Mer spesifikke årsaker til forskjellsbehandling – positiv eller negativ – kan ligge i rent mellommenneskelige forhold. Har saksbehandler tillit til forslagsstiller og sistnevntes evne og vilje til å skape et godt prosjekt? Er forslagstiller seg selv bevisst hva som skal til for å integrere eget prosjekt i den større byveven? Er partene ukjente for hverandre, og må stole mer blindt på at den andres intensjoner er gode, eller kan en vise til tidligere prosjekter som dokumenterer merverdi for en videre krets enn kun prosjekteier?

Utbygger som kommunal kunde

Det er selvsagt at kommunale planmyndigheter har en sterk egeninteresse av å opptre forutsigbart overfor sine betalende kunder, som private forslagsstillere i realiteten er. Kommuner tilbyr tjenester til utbyggere, i form av ulike saksbehandlingsgebyrer, som sistnevnte betaler for. Gjøres en mindre god jobb, ryktes dette raskt i utbyggerkretser, hvilket får konsekvenser over tid. En gjennomtenkt kommunal strategi om hvordan en best skal kunne tiltrekke seg de gode utbyggerne og samtidig holde de mindre gode i stramme tøyler, er nødvendig for å kunne styre byutviklingen i riktig retning.  

Stemmer organisasjonskartet med terrenget?

For utbyggere handler et sort belte i plan- og bygningsloven gjerne om å kjenne sin lokale kommune, i den forstand at en tar kostnaden ved å opparbeide seg tillit og renomme over tid, gjennom å holde det som er lovet og balansere ansvarlighet med risiko. Integrert i dette ligger å identifisere hvilke aktører i kommunen som reelt sett har det siste ordet i en søknadssammenheng. Er dette de samme fysiske personer som det offisielle organisasjonskartet viser til, eller kan det være andre stemmer som har kapasitet og insentiv til å trekke vel så mye i snorene? 

Ingen kommuner er like, og om du kjenner én kommune så kjenner du i realiteten ingen andre. Kunnskapen er ikke nødvendigvis direkte overførbar, til tross for et felles lovverk. Dette er mye av årsaken til at store og små utbyggere ikke automatisk lykkes i å ekspandere geografisk, når ens opprinnelige nedslagsfelt blir for lite for egne ambisjoner. Å undervurdere den lokalpolitiske konteksten og den aktuelle institusjonelle hukommelsen ender gjerne med smertelige nederlag, som kan komme høyst overraskende på en utbygger som har gode prosjektideer og er vant til medvind. Og det gagner ingen av partene i byutviklingen.

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Vis flere innlegg