Logo – Eiendomsfag

The good, the Bad and the Ugly

En vesentlig del av verdiskapningen knyttet til eiendomsinvesteringer relaterer seg til å tiltrekke og beholde de gode leietakerne, som kan betale godt og lenge for å ha tilhold i ditt eiendomsprosjekt. Det aggregerte leienivået representerer i stor grad den kommersielle verdien av eiendomsprosjektet, all den tid den faktiske leien er et uttrykk for markedets betalingsvilje, i kombinasjon med eiers/kjøpers avkastningskrav.

Samtidig er det stor forskjell på leietakere, og én krone i leieinntekt kan være mye eller lite verdt i verdsettingsøyemed – alt avhengig av hvem denne kronen kommer fra og hvor stabil den anses for å være. Alle profesjonelle utleiere av eiendom bør være opptatt av dette, om ikke for et potensielt salgsmarked sin del så iallfall for egen del.

Artikkelens overskrift viser til tittelen på en klassisk italiensk westernfilm fra 1966, i regi av Sergio Leone, med musikk av Ennio Morricone og med Clint Eastwood i hovedrollen. Her møter vi alle tre kategorier av aktører, i forrykende samhandling som leder til et uunngåelig oppgjør. Relatert til eiendom kan vi omskrive The good, the bad and the ugly til å kategorisere leietakervarianter slik:

  • The Good er de leietakerne som alle streber etter og kjemper om. Disse tilfører både prosjektet og sine omgivelser verdi, og gårdeiere som innehar disses gunst er privilegerte i et hvert transaksjons- og finansieringsmarked. Denne leietakervarianten utgjør majoriteten av leietakere. Verdt å merke seg er at noen av disse skiller seg ytterligere ut som særs gode over tid.
  • The Bad er de leietakerne som utleiere verker ønsker seg eller søker etter, men som kanskje kan være et nødvendig onde – iallfall for en periode av et eiendomsprosjekts levetid. Disse tilfører verken prosjektet eller sine omgivelser særlig verdi, og gårdeiere som velger å forholde seg til disse må forvente å bli utfordret på mange vis; både praktisk, økonomisk og i forhold til egen energi. Noen av disse vil kunne forvandles til den gode kategorien over tid, men det vil kreve innsats også fra deg som utleier.
  • The Ugly er de leietakerne som ødelegger for nær sagt et hvert eiendomsprosjekt med sitt blotte nærvær. Disse røver verdi fra prosjektet og sine omgivelser, og gårdeiere vil kunne oppleve at både eiendomsverdier og eget renomme kommer i fritt fall som konsekvens av et slikt leieforhold. Det vil være en stor unnlatelsessynd å ikke avslutte slike forretningsmessige relasjoner hurtig og effektivt.

Nedenfor har jeg antydet noen tabloide men allikevel reelle konsekvenser av utleiers valgmuligheter hva angår leietakere.

Leietaker /
eiendomstype
Kvalitetseiendom Ordinær eiendom Problemeiendom
The good Eventyrlig Vellykket Heldig
The bad Uheldig Uheldig Akseptabelt?
The ugly Katastrofe Ødeleggende Bånn i bøtta

Hvem er så disse gode leietakerne? De vil måtte fremstå i ulike former og størrelser, men felles for dem alle er at de har betalingsevne og -vilje, med lav kredittrisiko. Attraktive tilleggskvaliteter vil være synlige merkenavn som står for langsiktighet og redelighet, som signaliserer trygghet og ansvarlighet til sine omgivelser – faktorer som er forlokkende for både medleietakere, finansiører og investorer.

I tider med stor grad av yieldkompresjon og konstant sug i markedet etter eiendom med inntektsmuligheter, vil selv problemeiendom med mindre gode leietakere kunne få høye verdianslag. En slik markedssituasjon innebærer at kvalitetseiendom og annen eiendom nærmer seg i avkastningskrav, på grunn av stor pågang av tilgjengelig kapital og lite utbud av den den bedre eiendomstypen. Det er da vel verdt å reflektere over de reelle substansverdier før en mulig kjøpelyst tar overhånd.

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

MOTTA TILBUD OM KUNNSKAP- OG KOMPETANSETILBUD

Ja takk, hold meg oppdatert!

Ved å melde deg på vårt nyhetsbrev samtykker du til at vi lagrer dine persondata for dette formålet. Du kan når som helst melde deg av våre nyhetsbrev. Les vår personvernerklæring her.

Støttespillere