Selvdisiplin og markedssykluser

Tidligere var det gjengs oppfatning, særlig blant selvlærte investorer, at eiendomsmarkedene følger en syvårs syklus; syv fete år etterfulgt av syv magre år. Tidvis har det vært et sparsommelig statistisk belegg for å kunne hevde noe i nærheten av denne bibelske referansen, men i dag er eiendomsmarkedene såvidt sammenvevd med internasjonal finans at bølgedalene kommer med en annen frekvens og med større styrke enn tidligere.

Egne og andres høns

Like fullt har mange eiendomsinvestorer opplevd tilstrekkelig med svingninger i markedene til å sette pris på følgende lærdommer:

• Kjøp når andre må selge
• Ikke selg egne høns i regnvær

Samtidig har få koblet aktivt disse to innsiktene sammen til en samspillende helhet. En slik integrering handler om å bruke eiendomsmarkeders sykliske natur til sin fordel – planmessig og metodisk, fremfor å sikre seg tidvis mot én av de ovennevnte forholdene. Her skal vi kort skissere hvordan denne kunnskapen kan settes slik sammen.

Første del av ligningen vil innebære at markedene overvåkes nøye, med det formål å identifisere når bunnen av en syklus nærmer seg. Åpenbare observasjonskriterier vil være at banker og finansinstitusjoner blir mer tilbakeholdne med sine kredittlinjer. Parallelt vil enkelte eiendomsinvestorer møte motgang av samme årsak, og må følgelig streve for å holde seg likvide.

Å strekke strikken

Når de første antydningene til mer eller mindre ufrivillige eiendomssalg kommer, vil disse stort sett stamme fra aktører som har strukket strikken altfor langt og som ikke kan lene seg på diversifiserte midler som kilde til refinansiering. Her vil det kunne komme noe av interesse, men på grunn av forhold ved dagens eierskap vil det meste være smått og ukurant, der deler av potensialet allerede er skuslet vekk gjennom feilaktige investeringsgrep.

Når manglende tilgang til kapitaltilførsel virkelig begynner å tære på deler av næringslivet, vil større og mer interessante objekter kunne vise seg. Meglere og andre mellommenn får i oppdrag å lufte kjøpsmuligheter, men det viser seg fort at mengden tilbydere langt overstiger antall reelle interessenter. Tiden for kvalifiserte kjøp nærmer seg, men først og fremst for de investorer som besitter kapital som allerede er tilgjengelig. Disse kan handle raskt og besluttsomt, i et tilnærmet vakuum. Og jo større eiendomsobjektet er, desto mer kvalifisert vil konkurransen om dette kunne bli.

Bristepunktet

Forbehold som tidligere ville blitt avvist blankt av selger, kan nå være åpne for forhandling, med utsikt til eventyrlig gode eiendomshandler. Selv om bakgrunnen for handelen kan være sørgelig innsikt, sett fra selgers perspektiv, vil dette allikevel kunne inneha forutsetningene for å utgjøre en balansert handel – mellom en villig kjøper og en villig selger. Forskjellen i balanse handler først og fremst at kun den ene parten har gjort hjemmeleksen sin grundig, og vet å anvende denne i praksis.

Når så den ettertraktede eiendommen er anskaffet, starter andre halvdel av ligningen sitt arbeid: Å foredle de underliggende eiendomsverdier til nær optimal stand – for så å time et salg i et marked som befinner seg på topp. Dette er mye lettere sagt enn gjort, men også her spiller tilgjengelig kapital en nøkkelrolle. De besparelser du har gjort i kjøpesum, kan du anvende med større styrke i oppussing og leietakertilpasninger, hvilket er krevende for andre i markedet å kunne investere på samme tidspunkt. Når full verdioptimalisering er oppnådd, avventes salgstidspunkt til markedet er på bristepunktet av tilgjengelig kapital igjen. Deretter gjentar du prosessen på nytt, med fornyet selvinnsikt om at du faktisk besitter den fulle selvdisiplin til å agere planmessig i takt med syklusene.

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

Ønsker du å lære mer om temaet? Se Eiendomsforvalterstudiet

Vis flere innlegg