Logo – Eiendomsfag

Om eiendom og kontanter

I investeringskretser er den såkalte ABCDEF-regelen et velkjent dog tidvis undervurdert forretningsprinsipp. Dette gjelder ikke minst i eiendom, der effekten kan bli avgjørende både på kort og lang sikt. Forkortelsen står for «At Besidde Contanter, Det Er Finessen» og fortjener et knippe refleksjoner i forbindelse med nyttår.

Eiendomsinvesteringer kommer ofte i mer eller mindre illikvide former, i den forstand at eiendom i vid forstand kan kjøpes forholdsvis hurtig men kan være desto mer tungsolgt – om behovet skulle oppstå. En kombinasjon av store eiendomsverdier og lite tilgjengelige kontanter har derfor historisk bydd på store utfordringer for både store og mellomstore investorer. Når du trenger kapital som mest får du ikke nødvendigvis låne dette fra bank og finans – rett og slett fordi det totale regnestykket blir for dårlig. Mye av dette relaterer seg til gearing, der lav egenkapitalandel skaper stor sårbarhet ved verdifall. 

Selv om ABCDEF-regelen har gyldighet i både oppgangs- og nedgangstider, er det særlig i sistnevnte den har størst effekt på potensiell verdiskapning. Kontanter i kombinasjon med god timing og kjennskap til svingninger i markedet kan gi en svært attraktiv oppskrift som dine konkurrenter kan misunne deg og undres over. Å kunne handle når andre må selge, og kunne bruke egen eller andres tilgang til kapital når markedet for øvrig er avskåret fra det samme – dette er finessen oppsummert.

Den langsiktige eiendomsinvestor som ser på eiendomsmarkeder som sykliske av natur, vil med en velfundert kontantstrategi kunne posisjonere seg godt i ethvert marked. Det motsatte er en eiendomsinvestor som til enhver tid lar seg friste av «månedens deal» og strekker strikken i alle ender for å hente ut hver eneste eiendomskrone. Effekten av å gape over for mye og for ofte bør være velkjent for lesere av økonomisk historie, og bak mang en vellykket eiendomsinvestor ligger restene etter andres eiendomsinvesteringer – som har gått over styr og blitt overtatt av konkurrenter.

I nyere norsk eiendomshistorie er det særlig to caser som peker seg særlig fordelaktig ut i ettertid, med ABCDEF-brillene på: Kjell Inge Røkkes kjøp av Elkem Eiendom i Nydalen i 1992 og Lars Windfeldts kjøp av Indeksbygget på Solli Plass i 2003 – begge i Oslo. Begge stjerneeksempler på utmerket timing og markedsforståelse i kombinasjon med en velfundert kapitalstrategi. Verdt å merke seg er dog at ingen av eiendomshandlene kunne blitt vellykkede uten en utvidet kapitalstrategi som muliggjorde en nødvendig realisering av de verdiskapende grepene som fulgte. Petter Stordalens uttalte plan om å låne én milliard kroner før han måtte trenge det, ligger på mange måter i samme gate – i alle fall hva angår strategi og potensial.

De av eiendomsinvestorer som har beklaget seg jevnlig over tiltakende konkurranse og hintet om urealistiske prisnivåer i oppgangstiden etter finanskrisen, og følgelig har avstått fra en rekke eiendomshandler, kan muligens glede seg over tanken på et motsatt scenario som følge av fremtidig turbulens og markedsuro: Med disiplin og rett strategi kan bordet være duket for et festmåltid – selv om det naturligvis kan gjøre litt vondt i investorsjelen å gi avkall på spennende muligheter på veien frem. I dette ligger også mye av essensen av strategi – å velge bort en mulighet i dag til fordel for et større mål noe lenger frem. 

Heldigvis preges ikke eiendomsmarkedene kun av investorer som kjøper billig i nedgangstider – det kunne fort blitt litt kjedelig for oss som følger eiendom tett. Begge typer investorer trengs, og det er totalen som skaper dynamikk og verdier for flere.  

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.

MOTTA TILBUD OM KUNNSKAP- OG KOMPETANSETILBUD

Ja takk, hold meg oppdatert!

Ved å melde deg på vårt nyhetsbrev samtykker du til at vi lagrer dine persondata for dette formålet. Du kan når som helst melde deg av våre nyhetsbrev. Les vår personvernerklæring her.

Støttespillere