Du har ingenting lagt til bestilling!
Et godt eksempel er Lysgården i Trondheim, tidlig omtalt som «verdens fremste kontorbygg», «Nord-Europas mest moderne kontorbygg» eller «kontorbyggenes Tesla». Det er når de flotte taler og målsetninger blir til handling og håndfast eiendom, at det virkelig blir gøy!
Mulighetenes tak
Men det foregår også utvikling på andre områder i bransjen. Hvor digitalisering og bærekraft blir elementer i en totalt ny måte å utvikle, drifte og bruke eiendom på. Urbanisme presser frem nye ideer. Befolkningstettheten øker som følge av mange nye leilighetsprosjekter eller boligprosjekter, både i byer og ute i distriktene. Prosjekter som utnytter tomteareal til det fulle. Her ser vi at bransjen finner andre og nye områder å utvikle seg på. Bransjen tar bokstavelig i et TAK.
I løpet av året har det vært flere artikler om eiendommer og eiendomsselskaper hvor mat og «dyrehold» er etablert på takene til ulike bygg. I tillegg er takflater på eiendom blitt et sted å plassere ny og spennende teknologi, som øker verdien for eiendom og samfunn.
Vi ser i flere og flere eiendomsprosjekter at takflater utnyttes i større grad. Det er mange forhold som gjør utnyttelse av takareal i Norge gode. Flere muligheter kan nevnes;
- Tak som desentralisert energiprodusent. Enten via solceller eller solfangere. Mulighetene for produksjon av energi på norske tak, er tilnærmet de samme som i Tyskland. Dette tross norske forhold, med mørketid og kjøligere klima.
- Tak hvor torv eller gress fungerer som fordrøyningsbasseng etter ekstreme regnskyll/ekstremvær. Dette kan hindre vann i kjellere og forsinke vannmengder og overvann i stadig mere pressede avløp. Enkelte eiendommer har også startet med magasinering av vann til eget bruk for vanning av uteanlegg etc. Her er også poeng å hente i enkelte miljøsertifiseringer.
- Tak som «dyrket mark». Igjennom året har vi sett flere eksempler på eiendommer som har tatt i bruk sine tak til å dyrke mat, enten via matjord på taket, eller via insekter (bier). Mange eiendomsselskaper har tatt i bruk egen honningproduksjon som en del av sin markedsføring. Egenprodusert honning i kantinen skaper positivitet og entusiasme.
- I flere og flere boligprosjekter blir også taket utnyttet som sosiale arenaer, der takterrasser fremstår som verdiskapende arenaer – både for utbyggere og for dem som har kjøpt boliger. Det er også flere aktører som har gitt boligeiere tilgang til egne private «parseller» på tak.
I dag finnes etablerte løsninger og flere prosjekt hvor de nevnte takløsninger er testet og tatt i bruk.
Vi hos Senter for eiendomsfag har hatt gleden av å få besøk av eiendomsselskaper som har klare ideer for verdiskapende aktiviteter på sine tak, eller har realiserte spennende takprosjekt. Noen har også utfordret arkitekter med beplantning på fasader.
Nye problemstillinger?
Bransjen er blitt kjent med noen nye problemstillinger, men ved å lage piloter så finner man løsninger – som senere kan benyttes i større skala. Takkonstruksjon og bæring kan være en utfordring. Men i Norge har vi jo et klima der de fleste tak er dimensjonert for store snølaster, der værforhold og volum påvirker vekten av et tak igjennom ulike årstider. Det betyr at vi har høy kompetanse i å beregne og dimensjonere takkonstruksjoner.
Ved at man kombinerer mange fag og nye løsninger, kan det være utfordring å finne kompetanse som har den totale systemforståelse på takløsninger. Nye takløsninger vil kreve god drift. Eksempelvis kan utfordringer med fukt være en risikofaktor. Solcelleanlegg med batterianlegg og tilhørende brannrisiko er et annet eksempel. Men teknologien og de gode løsningene finnes og forbedres stadig. Sensorteknologien som i dag finnes, gjør at man kan ha «kontroll» på mulige avvik – som for eksempel fuktighetsmåling ved hjelp av fuktfølere eller kamera.
Kanskje kan også noen Facility Management (FM)- selskap engasjere nye ressurser/kategorier i sin fagbredde? «Takbonde» er jo en kategori som sikkert vil ligge nært anleggsgartneren, med en noe tilpasset sjekkliste.
En av de store fordelene med utnyttelse av takflater, som kanskje er underkommunisert, kan være den desentraliserte muligheten for mat- og energiproduksjon. At man kan ha autonome løsninger lokalt kan jo også være viktig beredskapsmessig. Mat, drikke og energi, produsert lokalt, vil jo kunne være et sikkerhetsargument i en verden der vi er blitt sårbare ovenfor en sentralisert produksjon og leveranse av mat og energi. Med et glass egenprodusert honning, noen grønnsaker og en nyladet mobil kan man klare seg lenge….
Vi ser at flere og flere arkitekter profilerer sine prosjekt og vektlegger utnyttelsen av tak. Det har kommet egne «rooftop» arkitekter, som har spesialisert seg på å utvikle takareal på nye og eksisterende bygg.
Nye digitaliserte løsninger gjør det enklere å scanne/finne data på takareal, solforhold og koble dette opp mot data fra reguleringskart mm. Her finnes i dag flere leverandører. Med denne datafangsten tilgjengelig blir det også enklere å se på finansiering og byggekostnader for slike prosjekt. Med et google-søk eller en billig drone kan man enkelt få oversikt over takareal på egen eiendom. Bare i Oslo skal finnes 14 millioner kvadratmeter med flatt tak!
Utfordring/oppfordring
Hos oss i Senter for eiendomsfag oppfordrer vi studenter, lærere, forskere og myndigheter til å dele av sin kompetanse ovenfor eiendomsbransjen. Samtidig er det jo klart at en del av disse nye takprosjektene utfordrer myndighetskrav, lovverk og etablert praksis.
Regulering av områder til Matproduksjon/Bolig eller Matproduksjon/Næring gir utfordringer som spesielt myndighetene må ta stilling til. Mattilsynet skal også ha et ord med i laget. Hvilke kommuner tør å utfordre de reguleringsbestemmelser som finnes eller kanskje ikke finnes? Mange har prøvd ut piloter og det har kommet mange vellykkede prosjekter ut av dette.
Våre støttespillere fra eiendomsbransjen kommer stadig med mange spennende case og prospekter, og de står klare til å investere i spennende takløsninger – så snart regulerende forhold er på plass eller avklart.
Får eiendomsselskapene satt noen av disse arealene i matproduksjon, kan man kanskje titulere seg med tittelen som «storbonde» i tillegg. Storbonde og eiendomsutvikler har i mange tilfeller hatt motstridende interesser. Kanskje kan man få sammenfallende interesser ved utvikling av takareal? Vi håper på stadig nye takprosjekt; Kjør på med piloter, del av erfaringer og forskning og la kommuner og eiendomsutviklere teste ut utvalgte områder! Teknologien, løsningene og leverandørene til gunstige MATTAK finnes. Men det er nødvendig at byggeier tør å ta et totalansvar for å bygge og drifte takene. Og at myndighetene viser velvillighet samt at kompetanseleverandører deler sin forskning og kunnskap.
La takene fremstå som dyrket mark! Hvis disse takarealene tilgjengeliggjøres for barn og familier kan jo aktivitet på takene få pusse støvet av høstferiens egentlige opprinnelse «Potitferie».
Med dette får eiendomsbransjen virkelig «en smak av honning».
Av Even Stenvaag Leira, programdirektør i Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.