Du har ingenting lagt til bestilling!
Av arbeidende styreleder Øystein Ringen-Vatnedalen og daglig leder Tor-André Grenersen i Senter for eiendomsfag.
Urban Land Institute og PwC gjennomfører hvert år en omfattende og global temperaturmåling av eiendomssektoren, med analyser og funn som gjøres offentlig tilgjengelig gjennom rapporten «Emerging Trends in Real Estate». Denne går også i dybden på markedsutsiktene for henholdsvis Europa, USA og Canada samt Asia-Stillehavsregionen, med detaljerte rapporter for hver av disse.
I denne kronikken vil vi dele hva vi opplever som de mest interessante funnene ved årets Europa-rapport, som rommer innsikt fra 1.214 ledere på tvers av eiendomssektoren – inkludert eiendomsselskaper, investorer, fondsforvaltere, långivere samt sentrale næringsmeglere og rådgivere. Vi anbefaler samtidig at interesserte lesere oppsøker den engelskspråklige kilden for videre fordypning og detaljer.
En vesentlig nyhet i 2025-rapporten er en større åpenhet rundt hvem disse europeiske respondentene faktisk er. Ved å navngi de aktuelle lederne og deres respektive organisasjoner gis innholdet en fornyet dimensjon av troverdighet og relevans, slik at leserne enklere kan relatere funnene til egen forretningsvirkelighet. Kombinasjonen av bred deltakelse og økt åpenhet bidrar til å forme årets innsikt til et mer presist kompass for aktører som skal navigere i et stadig mer komplekst landskap for investeringer i eiendom.
Et farvel til eiendom som aktivaklasse?
Fra hovedfunnene i fjorårets Europa-rapport bet vi oss særlig merke til at investeringer i eiendom falt bak obligasjoner, der sistnevnte i større grad gav den ønskede avkastningen for investorene. Denne trenden ble forsterket gjennom en potent miks av økt spesialisering og operasjonalisering for å kunne realisere eiendomsverdier, som igjen kan føre til at færre investorer vil eller kan orientere seg mot eiendom som aktivaklasse. Det store og åpne spørsmålet i 2024 var således hvordan fremtiden til eiendom som foretrukket aktivaklasse vil utvikle seg, og hvordan dette vil påvirke investorer også langt utenfor eiendomssektoren.
Lenke til fjorårets kronikk: Trender i eiendom for 2024
Til bekymring for lederne
Eiendomsmarkedene i Europa står overfor betydelige endringer, drevet av både økonomiske og politiske faktorer. Rapporten innledes med en viss beroligelse over utsikten til mer rolige rentefarvann. Samtidig knytter det seg en uklar følelse av skjør økonomisk vekst samt økende geopolitisk usikkerhet over respondentenes vurderinger. Like fullt meldes det om en forsiktig optimisme, med noe større tillit til egne forretninger enn for 2024.
Blant de mange bekymringene som europeiske ledere har for 2025, er politisk ustabilitet og frykt for eskalering av kriger i Europa og Midtøsten de mest fremtredende. Disse bekymringene har ikke vært på radaren for verken 2024 eller 2023. Selv om økonomisk vekst globalt og i Europa, byggekostnader samt tilgang til arbeidskraft fremdeles er store bekymringer også for 2025, oppleves de som noe mindre akutte sammenlignet med de to foregående årene.
| Bekymring | 2025 | 2024 | 2023 |
| Politisk ustabilitet (internasjonalt) | 85 % | 74 % | 79 % |
| Eskalering av krig i Europa og Midtøsten | 83 % | – | – |
| Økonomisk vekst i Europa | 77 % | 76 % | 88 % |
| Økende regulering (nasjonalt eller internasjonalt) | 74 % | 63 % | 51 % |
| Politisk ustabilitet (Europa) | 72 % | 55 % | 68 % |
| Krav til kapitalutgifter (CapEx) | 69 % | 67 % | 53 % |
| Krav til bærekraft | 67 % | 67 % | 55 % |
| Byggekostnader og ressurstilgang | 70 % | 79 % | 92 % |
| Global økonomisk vekst | 62 % | 66 % | 81 % |
| Tilgjengelighet på kapital og kostnad for (re)finansiering | 61 % | 65 % | – |
| Rentebevegelser | 60 % | 86 % | 89 % |
| Sosial rettferdighet og likhet | 60 % | 62 % | 60 % |
| Markedslikviditet | 60 % | 65 % | – |
En annen økende bekymring er risikoen for at ens investeringseiendeler blir utdaterte – enten teknologisk, miljømessig, eller som følge av endrede brukerbehov. Dette har gått fra å være en nisjebekymring i 2023 til en betydelig faktor i 2025. Videre trekker mange av lederne frem tilgang til energi og forsikring som nye og uventede bekymringer. Dette reflekterer også den voksende betydningen av infrastruktur for energi og klimarisiko i investeringsbeslutningene.
Økende frekvens og alvorlighetsgrad ved ekstreme værhendelser samt overgangen til nullutslipp bekymrer mange. Nærmere to tredjedeler av lederne forventer en økning i forsikringskostnader for de neste fem årene, og mer enn halvparten regner med at tilgangen til forsikring vil bli vanskeligere. Eiendomsorganisasjoner uten en strategi for nullutslipp vil kunne slite med å innhente finansiering fremover. Samtidig revurderer både forsikringsselskaper og finansvirksomheter sine forretningsmodeller i møte med endrede reguleringer og teknologiske fremskritt, for å kunne støtte eiendomssektorens respons til klimaendringene.
En ny normal for selvfølelsen
Eiendomsaktørene i Europa synes nå å være innforstått med at ens egen virksomhet er sterkt påvirkelig av hendelser og utvikling omkring i verden. Rapporten synliggjør spennet mellom aktører som opplever at rentebildet er langt mer fundamentalt for sektorens verdiskapning enn hva selvbildet har åpnet for tidligere – og aktører som heller ser på dagens marked som et «window of opportunity».
Mer enn 80 % av respondentene forventer at tillit til egne forretninger samt egen lønnsomhet skal forbli på samme nivå eller øke i 2025. Rundt halvparten tror at begge vil stige. En av respondentene anbefaler at aktørene i eiendomssektoren bør frikoble seg fra både yield- og rentefokus for heller å fokusere mer på operasjonell eiendomskompetanse, fordi det er et «fantastisk marked» for aktører som forstår eiendom: «Those who don´t understand it are relying on financial volatility to create value».
Geopolitikk og konkurransekraft
Over tre fjerdedeler av eiendomsaktørene forventer at situasjonen i Europa forverres de neste fem årene, med geopolitikk som den største enkeltfaktoren som påvirker forretningsbeslutninger. Usikkerheten gjør investeringsvalg krevende – men å la være å investere er ikke et alternativ. Fokus flyttes nå mot stabile, sentrale europeiske markeder, mens Øst-Europa i stor grad anses som uaktuelt. Etter et år med valg i mer enn 100 av verdens land i løpet av 2024, må lederne i eiendomssektoren navigere i et investeringslandskap som er preget av politisk turbulens og strategisk omstilling.
Europeiske eiendomsaktører melder at de følger nøye med på det amerikanske markedet, der rentekutt fra Federal Reserve kan gi et etterlengtet løft også på denne siden av Atlanteren. Her er det samtidig verdt å merke seg at respondentene ble intervjuet gjennom senhøsten 2024, før Donald Trump ble innsatt som president i USA. Rapporten refererer derfor i svært liten grad til mulige konsekvenser av Trump 2.0, noe det i skrivende stund er all grunn til å tro at kommende rapport vil omhandle i rikelig monn.
Samtidig vokser bekymringen for Europas konkurransekraft. Dersom vårt eget kontinentet ikke klarer å øke produktiviteten, advarer eksperter om at vi kan miste vår posisjon som teknologileder, klimalokomotiv og geopolitisk aktør. Mario Draghi etterlyser i sin rapport av 2024 «The Future of European Competitiveness» en årlig investeringsboost á 800 milliarder pund for å unngå økonomisk stagnasjon, og advarer om at uten dette risikerer Europa å måtte nedskalere sine sosiale og industrielle ambisjoner. Eller som én respondent uttrykker det: «We will not be able to finance our social model. We will have to scale back some, if not all, of our ambitions. This is an existential challenge.»
ESG i endring
Selv om miljø fortsatt dominerer ESG-agendaen i eiendomssektoren, er det sosiale aspektet – S i ESG – på vei opp. Nær 60 % av lederne tror at helse og velvære for leietakere vil få økt betydning, og to tredjedeler forventer at dette blir enda viktigere i fremtiden. Likevel peker rapporten på at mange fortsatt undervurderer eiendomssektorens bredere sosiale påvirkning. Samtidig strammes kapitaltilgangen inn, og ikke alt kapitalfokus rettes mot ESG. For aktører som satser langsiktig, blir bærekraft nå en fast post på agendaen for investeringskomitéer.
Videre avviser lederne tanken om at ESG er blitt utstøtt («cancelled»), selv om enkelte respondenter er blitt mer forsiktige med hvordan de omtaler klimaendringer i deler av verden – gitt at oppfatningen og betydningen av disse ikke nødvendigvis er unison.
Oversikten nedenfor gjengir en rekke faktorer som alle påvirker ESG-implementeringen i eiendomssektoren, slik disse oppleves av respondentene.
| Påvirkning | Økende | Ingen | Synkende |
|---|---|---|---|
| Press fra långivere | 68 % | 19 % | 13 % |
| Press fra institusjonelle investorer | 68 % | 17 % | 15 % |
| Regulatoriske hindre | 58 % | 24 % | 18 % |
| Regulatoriske incentiver (subsidier) | 57 % | 31 % | 12 % |
| Økende byrde ESG-rapportering | 54 % | 27 % | 19 % |
| Økende energipriser | 54 % | 15 % | 31 % |
| Press fra leietakere | 51 % | 35 % | 14 % |
| Data og AI til ESG-utfordringer | 46 % | 45 % | 9 % |
| Redusert forsikringsgrad og/eller høyere forsikringskostnader | 41 % | 39 % | 20 % |
| Høyere byggekostnader | 33 % | 12 % | 55 % |
| Knapphet på arbeidskraft og økende kostnader | 27 % | 28 % | 45 % |
| Vedvarende høyere rentenivåer | 24 % | 22 % | 54 % |
| Fortsatt flyktig inflasjon | 23 % | 31 % | 46 % |
Muligheter i kunstig intelligens
Eiendomssektoren synes nå å omfavne kunstig intelligens i økende grad, for å kunne levere raskere og mer kostnadseffektive tjenester. På samme tid advarer lederne mot å overse det tilhørende risikobildet, der driftsavbrudd, økonomiske tap, omdømmeskader og strenge EU-reguleringer trekkes frem som potensielle fallgruver. Samtidig vokser presset fra kunder som krever stadig mer data — raskere og billigere. Eller som én respondent uttrykker det: «We are under constant pressure to deliver more information more quickly to our clients, while they want to pay lower fees. The only way we can do that is by being more efficient and being more automated.»
For mange handler det nå om å balansere mellom innovasjon og forsiktighet. Å være først ute er ikke nødvendigvis målet lenger; flere peker på at det kan være klokere å følge utviklingen nøye fremfor å lede den, for å unngå å investere i feil teknologi.
På spørsmål om kunstig intelligens og maskinlæring vil kunne påvirke verdikjeden i eiendomssektoren, svarer lederne følgende om påvirkningsgrad i forhold til sentrale elementer av verdiskapningen:
| Påvirkning | I stor grad | I noen grad | Ingen |
| Markedsføring og utleie | 55 % | 40 % | 5 % |
| Planlegging og design | 55 % | 39 % | 6 % |
| Forvaltning eiendomsporteføljer | 43 % | 49 % | 8 % |
| Operasjonell forvaltning av eiendom | 46 % | 46 % | 8 % |
| Overordnet leveranse-/driftsmodell | 37 % | 53 % | 10 % |
| Eiendomsinvesteringer | 32 % | 57 % | 11 % |
| Eiendomsutvikling | 36 % | 53 % | 11 % |
| Leietakers opplevelse av leieforholdet | 35 % | 50 % | 15 % |
De problematiske verdivurderingene
Hele 76 % av eiendomsaktørene mener dagens verdivurderinger ikke gjenspeiler de reelle utfordringene i markedet, særlig i forhold til klimaendringer, leietakerforventninger og sosial effekt. Fraværet av transaksjoner gjør det vanskelig å etablere pålitelige referansepunkter, og flere peker på at verdivurderingene ikke lenger reflekterer faktiske markedspriser. Samtidig skjerpes blikket på bærekraft, idet tre fjerdedeler av respondentene nå legger stor vekt på eiendommers sosiale og miljømessige påvirkning når de vurderer samlet avkastning. Eiendom er ikke lenger bare en finansiell investering — verdien måles i økende grad også i samfunnseffekt. Eller som én respondent uttrykker det: “The last couple of years would suggest that interest rates are much more fundamental to the real estate industry and value creation. We’d all like to think we work so hard and try to add value, but it basically boils down to where are interest rates.”»
Økende operasjonell ekspertise
Identifisering av investeringsmuligheter i fysisk infrastruktur, som vil støtte opp under fremtidig teknologi, innovasjon, digitalisering og dekarbonisering, er i økende grad blitt en fremtredende tanke hos mange eiendomsanalytikere. Eller som én respondent uttrykker det: «Often the opportunities that arise require a high skill set – so it´s stepping into your ongoing developments rather than a distressed situation where you can just easily come in with bridge capital and take a very passive role.»
Samtidig fører kombinasjonen av økende spesialisering og nisjedyrking til at eiendomskomponenten i en investering ikke nødvendigvis må være dominerende. Dette sees kanskje best i forhold til investering i datasentre, der én respondent uttrykker dette slik: «Because real estate is such a small element of their cost, for data center operators acquiring buildings is like buying pens.»
Kapitalens kvaler
Lederne rapporterer om økte lånemarginer og strenge utlånskriterier, særlig for eiendom som ikke er prime i tradisjonelle segmenter. Samtidig er enkelte investormiljøer motvillige til å allokere mer kapital til eiendom uten klarhet i prising. Risikopremien for investeringer i eiendom kompenserer ikke disse investorene tilstrekkelig, og dette gjelder særlig institusjoner som har risikofrie statsobligasjoner som benchmark. Selv om bekymringene rundt rentenivåer og inflasjon er noe redusert, frykter investorer og långivere for at mer geopolitisk og økonomisk usikkerhet vil ramme kapitalmarkedene på nytt.
Enkelte banker frykter at høyere kapitalkrav for utviklings- og rehabiliteringsprosjekter samt regulatorisk press for EGS-kompatibel långivning kan erodere deres konkurransekraft. Og vil det være tilstrekkelig kapital til å møte den forventede bølgen av refinansieringer over de kommende årene? Eller som én respondent uttrykker det: «Cheap money got us all out of
trouble before, but not this time.»
Allokering av kapital til eiendom
På spørsmål om hvilke tilnærminger lederne har til egen allokering av kapital, dukker nå tre nye vurderinger opp på agendaen i forhold til tidligere rapporter. Disse er økt behov for risikostyring og diversifisering, tilpasning til mål og verdier, samt verdibevaring og langsiktig vekst, som alle har i seg en kjerne av uro og utrygghet om investeringsvalg for fremtiden.
Her vil særlig det sistnevnte behovet være verdt å merke seg, da verdibevaring hinter til ny virkelighetsoppfatning om hvordan resultater kan skapes og tapes i eiendomssektoren. De øvrige tilnærmingene i oversikten nedenfor handler alle om kjente scenarier, som nå oppleves som mindre trygge enn tidligere.
| Tilnærminger | 2025 | 2024 |
| Sektorbasert | 51 % | 71 % |
| Risikostyring og diversifisering | 40 % | – |
| Tilpasning til mål og verdier | 40 % | – |
| Deal-basert | 39 % | 49 % |
| Verdibevaring og langsiktig vekst | 37 % | – |
| Regionalt / nasjonalt fokus | 37 % | 49 % |
| Bybasert | 35 % | 46 % |
| Relasjonsbasert | 16 % | 28 % |
Attraktive byer
Respondentene tilkjennegir også i årets rapport sine foretrukne byer for egne investeringer i Europa, med London, Paris, Berlin og Madrid på topp – der førstnevnte fortsetter sin seiersrekke og sistnevnte er en stigende favoritt. Til sammenligning ligger København som nr 16, Stockholm som nr 20 og Helsinki som nr 25 alle foran Oslo i attraktivitet, med vår egen hovedstad som nr 27 i årets ranking. Sistnevnte er marginalt opp fra tidligere år, sannsynligvis godt hjulpet av at ca to prosent av årets respondenter oppgis å være hjemmehørende i Norge.
Den nye à la carte menyen for eiendom
Den samlede interessen for investeringer i eiendom fordeler også i år på hele 26 segmenter, slik tabellen nedenfor gjengir. I fjorårets kronikk omtalte vi dette som «26 Shades of Real Estate», med henvisning til at det samlede investeringsuniverset øker for eiendomssektoren, i takt med en økende nisjedyrking blant aktørene.
For 2025 er datasentre på overlegen førsteplass sammenlagt, med infrastruktur for ny energi på andreplass. Datasentre og infrastruktur for ny energi spiller en kritisk rolle i å støtte fremvoksende teknologiske økosystemer samt overgangen til nullutslippsøkonomi. Begge segmenter har vært på eller nær toppen av rapportens rangeringer siden 2021. Fremveksten av kunstig intelligens vil kreve enorme mengder av datakraft og lagringskapasitet, hvilket vil drive etterspørselen etter disse vinnerne ytterligere. Men de er vanskelige å finne i en urban kontekst.
Samtidig illustrerer årets vinnere at interessen blant investorer for det som 2024-rapporten ble omtalt som «kvasi-eiendom» er tiltakende, hvilket innebærer en bredere bransjeforflytning, herunder bl.a. i retning av sosial infrastruktur.
Oversikten nedenfor gjengir de respektive rangeringer for alle 26 eiendomssegmenter, hvor vi også kan se at boligsegmenter oppleves som attraktive, med unntak av seniorboliger og co-living. Investeringer i livsvitenskapsbygg er detronisert, og har falt fra 2. plass i 2021 til 2023, og deretter til 11. plass i 2024 og 16. plass i 2025. Samtidig er utdanningsrelatert eiendom kommet inn som en ny kategori, på 9. plass.
| Nr | Topp 10 | Nr | Innenfor topp 20 | Nr | Innenfor topp 26 |
| 1 | Datasentre | 11 | Lavprisboliger | 21 | Parkering |
| 2 | Infrastruktur for fornybar energi | 12 | Helserelatert eiendom | 22 | Fleksibelt kontor/co-working |
| 3 | Studentboliger | 13 | Industri- og lagereiendom | 23 | Sentrale kontorbygg |
| 4 | Logistikkeiendom | 14 | Annen lagereiendom | 24 | High street butikklokaler |
| 5 | Utleieboliger | 15 | Sosial boligbygging | 25 | Kjøpesentre i by |
| 6 | Minilager | 16 | Livsvitenskapsbygg | 26 | Kjøpesentre utenfor by |
| 7 | Seniorboliger | 17 | Hotell | ||
| 8 | Co-living | 18 | Fritid/resort | ||
| 9 | Utdanningsrelatert eiendom | 19 | Boligbygging | ||
| 10 | Boliger med servicetilbud | 20 | Handelsparker | ||
Nye forretningsmuligheter – for noen
For eiendomsaktører som jakter forretningsmuligheter i nye nisjer åpner det seg hybride investeringsmuligheter i skjæringspunktet mellom eiendom og infrastruktur, slik som mobilmaster, batterilagring, solparker, biometananlegg og ladestasjoner for elbiler. Samtidig vokser en ny nisje frem i grensesnittet mellom eiendom og sikkerhet, der kritisk nasjonal infrastruktur og forsvarssystemer peker seg ut som fremtidige vekstområder.
Rapporten går ikke nærmere inn på hvordan sistnevnte kan utspille seg, men gitt den geopolitiske situasjonen pr april 2025 synes det sannsynlig at eierskap til og kontroll over strategisk eiendom vil kunne spille en til dels dramatisk rolle i både verdensøkonomi og internasjonal politikk fremover.
Tre nøkkelpunkter for investeringsåret
Vår gjengivelse og tolkning av interessante hovedfunn i årets trendrapport tegner et bilde av forsiktig optimisme i en eiendomssektor i rask omstilling. Avslutningsvis deler vi tre nøkkelpunkter, som i oppsummeringens «uutholdelige letthet» er som følger:
- Geopolitikk har blitt en ny konstant i forhold til eiendomsinvesteringer.
- Eiendom må fremdeles forsvare og bevise sin posisjon blant aktivaklassene overfor et bredere sjikt av investorer.
- Operasjonell kyndighet og ekspertise verdsettes i økende grad, og blir en nødvendighet i jakten på nye vekstmarkeder.
De som lykkes i 2025 vil derfor være aktører som kombinerer operasjonell innsikt med evnen til å manøvrere i en stadig mer kompleks økonomisk og geopolitisk virkelighet.