Når et nytt investeringsår er i gang, melder interessen seg for å sondere terrenget for relevante trender som vil kunne påvirke egne eiendomsinvesteringer. Et ypperlig utgangspunkt i så måte er å finne i den 21. utgaven av trendrapporten «Emerging Trends in Real Estate», som utgis årlig av Urban Land Institute og PwC.
Et farvel til eiendom som aktivaklasse?
I rapportens Europautgave for 2024 sammenstilles synspunktene til 1.089 ledere innen eiendom, som er i ferd med å tilpasse seg et marked tynget av inflasjon og renteøkninger, i kombinasjon med økte ESG-krav. Økende differanse mellom forventninger til markedsverdier og bokførte verdier gir nedskrivninger, refinansiering, kapitaltilførsel og eiendoms-/tvangssalg som mulige resultater – også for aktører som historisk har vært forskånet for slike vurderinger. Krig og uro innenfor Europas dørstokk bidrar også tungt til bekymringer for en økonomi i mulig resesjon.
Rapporten melder om at investeringer i eiendom faller bak obligasjoner, der sistnevnte i større grad gir den ønskede avkastningen for investorene. Dette forsterkes gjennom både økt spesialisering og operasjonalisering for å kunne realisere eiendomsverdier fremover, som igjen kan føre til at færre investorer trenger eiendom som aktivaklasse. Hvordan fremtiden til eiendom som foretrukket aktivaklasse vil utvikle seg, er således et spørsmål som vil påvirke investorer også langt utenfor eiendomsbransjen.
De fallende knivers fangst
Rapporten formidler et tydelig bilde av ledere med tilgjengelig kapital for investering, men som er usikre på hvordan dette skal plasseres i eiendom. Markedet preges av dyp usikkerhet og en avventende holdning, hvor disiplin og tålmodighet er nøkkelord for mange – i påvente av strategisk oversikt og klarhet. Samtidig er det en underliggende forventing om at det kommer et tidspunkt i markedssyklusen der belønningen kan bli betydelig for de av aktørene som er modige nok.
Et slikt bilde henger også tett sammen med markedets tillit til verdivurderinger, hvor tre fjerdedeler av respondentene tror at dagens verdivurderinger ikke reflekterer alle utfordringer og muligheter innen eiendom, herunder knyttet til klimaendringer, sosial påvirkning og grunnleggende leietakeretterspørsel. Samtidig representerer dette også et Catch-22, som kan illustreres ved følgende sitat fra én av lederne: «The longer landlords sit on their assets, the longer we remain in the dark about where values are heading».
Darwinisme og avkastning
Trendrapporten slår fast at hensyn knyttet til bærekraft og ESG virker inn på alle aspekter ved eiendomsinvesteringer – både på kort og lang sikt. 90 % av respondentene tror at ESG vil ha størst påvirkning av alle krefter som påvirker egne investeringer frem mot 2050. I så måte meldes det om et kollektiv press fra institusjonelle investorer, långivere og leietakere om å akselerere håndhevingen av E (miljø) i ESG. Eller som én av respondentene selv sier det: «Running an environmentally and socially sustainable business is the most important factor for a successful organizational transformation within the real estate industry by 2050.»
ESG spås å kunne åpne opp en ny verden av potensielle investeringsprodukter for opportunistisk kapital og Private Equity. Samtidig ser lederne tegn til en skarp todeling i markedet, mellom eiendom som passer inn i dette bildet, og eiendom som anses som «unfit for purpose». Rapportens henvisning til dette som en form for Darwinisme er ikke unaturlig, all den tid dette tilkjennegir en evolusjonstanke der ulike typer av eiendomsinvesteringer enten videreutvikles eller blir utdatert. I sammenheng med dette melder hele 37 % av respondentene at de er villige til å gi avkall på finansiell avkastning i bytte mot innfrielse av ESG-mål, i alle fall for en periode.
26 Shades of Real Estate
Nisjesektorer, som krever en høyere grad av operativ kompetanse, dominerer igjen hva investorene foretrekker. Samtidig oppleves nødvendigheten av å identifisere sektorer som tilbyr stabil inntjening som sikring mot resesjon og omveltning, som sterkere enn noen gang. Nytt av året er derfor at de samme lederne synliggjør et langt bredere spekter av eiendomsrelaterte investeringsmuligheter enn i tidligere års rapporter. Hele 26 ulike sektorer inngår i tallmaterialet for 2024, som vitner om en sterk økning i både nisjefokus og søk etter avkastning som kan være mer i tråd med ESG-krav.
Dette er også en del av en bredere bransjeforflytning i retning av sosial infrastruktur, som kan resultere i en mengde av investeringer i det som rapporten omtaler som «kvasi-eiendom» for de kommende 5-10 år. Av de 26 omtalte sektorene er disse de europeiske favorittene for 2024:
1. Ny infrastruktur for energi
2. Datasentre
3. Helse og omsorg
4. Studentboliger
5. Senior- og tilrettelagte boliger
6. Selvlagringsfasiliteter
7. Logistikkeiendom
8. Co-living
9. Leiligheter med servicetilbud
10. Privatboliger for utleie
De to eiendomssegmentene som historisk har tiltrukket flest ved eiendom; kontor og retail, har nå begrenset appell. Like fullt er videreutviklingen av hybridkontoret fremdeles et hett tema blant lederne, hvor arbeidsplasstrategier for ens leietakere ventes å bli påvirket av reduksjon i totale kostnader, økt fokus på lokasjon samt koblingen til attraktivitet overfor talenter. I tillegg kommer forventninger om kortere kontraktslengder og mer fleksible kontorareal høyt opp på etterspørselslisten.
Det som tynger mest
Respondentene er også forespurt om hvilke mørke skyer de ser i investeringshorisonten, basert på egen tilbudsside. Dette er de 10 faktorene som vekker størst bekymring i egen virksomhet:
1. Byggekostnader og ressurstilgjengelighet
2. Krav til capex (investeringskostnader)
3. Krav til bærekraft / dekarbonisering
4. Likviditet i markedet
5. Tilgang til (re)finansiering
6. Økte reguleringer
7. Cap rate ekspansjon (reduserte eiendomsverdier)
8. Utdaterte aktiva
9. Tilgjengelige aktiva / utviklingseiendom
10. Covenants (vilkår) for eksisterende låneavtaler
For etterspørselssiden (næringslivet) er tilsvarende bekymringer knyttet til utvikling i rentenivåer, inflasjon, økonomisk vekst i Europa, økonomisk vekst globalt, cybersikkerhet, likviditetstilstand i næringslivet, redusert forbrukeretterspørsel, Utvikling av arbeidsstokken, kriser i statsgjeld, valutasvingninger, AI og maskinlæring, digital transformasjon samt deglobalisering.
Økt operativ kompetanse
Nisjefokus og spesialisering innebærer at flere eiendomsbesittere vil måtte påta seg operasjonell risiko i et omfang som i liten grad er gjort historisk, men som kan bli avgjørende for deres konkurransekraft. I dette ligger det at en eiendomsinvesteringer i mindre grad kan anses som et resultat av å eie en eiendom for deretter å innta en passiv rolle. En dypere forståelse for de underliggende driverne bak hver nisjeinvestering vil være nødvendig. Eksempelvis nevnes datasentre, der et slikt case ikke handler om den enkelte eiendommen i seg selv, men om å forstå elektrisitetsforsyning som forretningsmodell og å levere på dette.
Selv om investeringer i grønn infrastruktur virker tiltrekkende på investorer, er de ikke nødvendigvis beredt til å utføre dette i stor skala ennå, da dette gjerne krever store investeringer i forkant. Da fremstår det som langt tryggere å investere i lokal infrastruktur, gjennom å installere fornybar energiproduktivitet innenfor rammen av eksisterende porteføljer, bl.a. ved solinstallasjoner på store takarealer – som igjen beveger de samme investorene i retning av energibransjen.
Nye ledere og svaner
De mer fremtidsrettede eiendomsinvestorene beveger seg nå forbi de tradisjonelle eiendomssektorene kontor, retail og logistikk, og vender sin oppmerksomhet mot en ny generasjon av alternative sektorer. Rapporten mer enn antyder at en slik diversifisering reflekterer en økt forståelse for ens egen virksomhets påvirkning på det bebygde miljøet og samfunnet, godt hjulpet av fremveksten av ESG-krav. Eller for å sitere én av respondentene: «The people who make money over the next decade will be the people who solve the problems of society.»
Uttrykket «den sorte svane», som hyppig ble anvendt som metafor under pandemien, hviler igjen tungt over investorene. De europeiske lederne anser det som høyst sannsynlig at det etter Covid, krigen i Ukraina samt klimaendringer vil inntreffe nye uventede hendelser som er vanskelige å forutsi, men som kan få store konsekvenser. Og at dette nye forventes å inntreffe igjen om ikke altfor lenge. Imens synes mantraet for 2024 for mange å handle om å holde seg i live til 2025.
Av
Øystein Ringen-Vatnedalen
Daglig leder og eier av Senter for eiendomsfag
