Du har ingenting lagt til bestilling!
Tilstandsanalyser kan være et effektivt verktøy for eiendomsforvalteren til å forstå og optimalisere verdien av porteføljen sin. En god analyse gir muligheten til å oppnå kontroll over bygningsmassens kostnads- og vedlikeholdsbehov, samtidig som den vil redusere risiko og gi godt beslutningsgrunnlag for bærekraftig drift. Men for å få til dette vil man også måtte inneha tilstrekkelig bestillerkompetanse, og kjenne til de mange bruksområdene og variantene av tilstandsanalyser som kan forekomme.
De mest vanlige variantene du vil møte på:
- Tilstandsanalyser for vedlikeholdsplanlegging: Ofte en omfattende vurdering utført med flere fagfelt (bygg, brann, VVS og elektro) som beskriver både leietakers og gårdeiers vedlikeholdsbehov og -ansvar, herunder strakstiltak, vedlikeholdstiltak og forskriftsmangler.
- Teknisk due diligence: Benyttes i forbindelse med transaksjoner for å kartlegge risiko, primært for gårdeier enten dette er på kjøper- eller selgersiden
Som eiendomsforvalter vil du på et eller annet tidspunkt måtte komme til å forholde deg til tilstandsanalyser, enten man får slengt en i fanget fra en tidligere gårdeier, en potensiell kjøper av bygget, eller noe som er gjennomført av egeninnsats av driftspersonell. I slike tilfeller vil det være kjekt å ha verktøy i verktøykassen som hjelper deg å forstå riktig kontekst og innhold av disse rapportene. Norsk Standard (NS) har forsøkt å homogenisere dette ved hjelp av NS3424 og NS3451 som beskriver en standardisert fremgangs- og rapporteringsmetodikk. Disse beskriver også forskjellige nivåer avhengig av bestillerens behov. Konkret betyr dette at analysene kan tilpasses det spesifikke behovet på ditt bygg, enten du har utfordringer knyttet til tak, bærekonstruksjoner, gamle pussfasader, om du er usikker rundt de branntekniske forholdene eller om ventilasjonsaggregatet i bygget er tilpasset økt personbelastning, eller tåler alternativ bruk. I tillegg vil man også kunne få kartlagt hvorvidt man har nødvendig dokumentasjon tilgengelig.
Bli en kompetent bestiller
En vellykket tilstandsanalyse begynner med en klar og presis bestilling. For eiendomsforvaltere handler dette om å stille de rette spørsmålene og definere tydelige mål for analysen. Eksempler på viktige vurderinger inkluderer:
- Skal analysen være overfladisk eller grundig?
- Hvilke spesifikke bygningsdeler trenger ekstra oppmerksomhet?
- Er det behov for fysiske inngrep for å avdekke skjulte forhold?
Når du har komfort i bestillerrollen, sikrer du at analysen gir maksimal verdi og er skreddersydd til ditt formål. Dette er en stor fordel – enten det handler om å optimalisere vedlikehold, kostnadsplanlegging, bærekraftstiltak eller å gjøre trygge valg i en transaksjon.
Tilstandsanalyser: Et strategisk verktøy
Tilstandsanalyser er ikke bare tekniske vurderinger – de er et strategisk verktøy for fremtidsrettet eiendomsforvaltning. Når du tar i bruk dette verktøyet på riktig måte, åpner du døren til smartere beslutninger, bedre ressursutnyttelse og eiendommer som står seg bedre over tid.
Aksel Trondsen Johansen
Prosjektleder | Teknisk rådgiver. BER Bygg og Eiendomsrevisjon AS