Du har ingenting lagt til bestilling!
Utbyggingsavtaler er et viktig virkemiddel for å gjennomføre reguleringsplaner. Avtalene gir kommunen mulighet til å få realisert arealplaner og få etablert kommunal infrastruktur, mens utbyggere får forutsigbarhet for hvordan rekkefølgekrav skal oppfylles. Avtalene reiser en rekke juridiske spørsmål, der fokus ofte er på omfanget av hva utbygger kan pålegges, og plan- og bygningslovens skranker for avtalens innhold.
En utbyggingsavtale er en privatrettslig og frivillig (i hvert fall i teorien) avtale som inneholder det en reguleringsplan ikke kan inneholde; hvem som skal besørge og bekoste de tiltak som omfattes av planen. Andre viktige temaer er standard og kvalitet, fremdrift, overtakelse av infrastrukturtiltak, merverdiavgift mv.
Klare avtaler om grunnerverv ved infrastrukturtiltak sikrer forutsigbarhet og rettferdig kostnadsfordeling
Infrastrukturtiltak krever ofte avståelse eller erverv av grunn. Både utbygger og kommunen skal kanskje avstå grunn, og det er ofte behov for grunnerverv fra tredjemann. Dette bør håndteres i avtalen, slik at det er forutsigbarhet rundt kostnader og oppgavefordeling. Likevel ser man at disse temaene ikke vies stor oppmerksomhet.
Der det skal erverves grunn fra tredjemann, legges det som oftest opp til at utbygger både skal gjennomføre og betale for grunnervervet. Det er ikke uvanlig eller urimelig, men det snakkes ofte lite om hvordan grunnervervet skal vurderes i forhold til den totale kostnaden og belastningen utbygger pålegges i en utbyggingsavtale. Ved vurderingen av hva som er «nødvendig» og «forholdsmessig» vurderer man infrastrukturkostnaden, men ikke alltid hva det koster å sikre nødvendige arealer.
Uforutsigbare grunnervervskostnader og ekspropriasjon: Kommunens rolle må tydeliggjøres i utbyggingsavtaler
Grunnervervskostnader kan være svært uforutsigbare, og forhandlingene kan være tidkrevende og konfliktfylte. I ytterste konsekvens må utbygger gjennomføre og bekoste en ekspropriasjonsprosess. Mange kommuner kvier seg, naturlig nok, for å ekspropriere grunn fra private. Man kan spørre seg om det er rimelig at en utbygger pålegges å gjennomføre en slik prosess, uten at kommunen samtidig sier seg villig til å gjennomføre en ekspropriasjonsprosess. I en utbyggingsavtale kan ikke kommunen binde opp fremtidig ekspropriasjonsmyndighet. Men når offentlig infrastruktur reguleres over privat grunn, bør kommunen ha tatt et standpunkt om dette. Det er også naturlig at kommunen bistår i grunnerverv og i forhandlinger med private grunneiere, der infrastrukturen som bygges skal overdras til kommunen. Likevel finner slike forpliktelser eller intensjoner ofte ikke veien inn i utbyggingsavtaleteksten.
Vederlagsfri grunnavståelse fra utbygger: Er det rimelig og forholdsmessig i utbyggingsavtaler?
Et annet tema som får lite oppmerksomhet er arealer som skal avstås fra utbygger. I mange tilfeller skal utbygger avstå arealer fra egen grunn, ofte store arealer. I de fleste utbyggingsavtaler reguleres dette slik at utbygger skal avstå arealene vederlagsfritt. Men er det åpenbart at utbygger alltid skal avstå grunn uten å få kompensasjon for det? Der andre skal avstå grunn til offentlig infrastruktur, ytes det et vederlag. Et slikt vederlag vil normalt ta utgangspunkt i reglene om verdsettelse som brukes ved ekspropriasjonserstatning. Likevel avstår utbyggere arealer fra egen eiendom, ofte
ervervet som utviklingseiendom til en høy pris, uten at det ytes vederlag. Det er ikke gitt at kommunen alltid skal ha rett på å få arealer vederlagsfritt. Arealer som avstås fra utbygger kan uansett virke inn på vurderingen av avtalens lovlighet. Det kan vurderes om grunnavståelsen gjør at utbyggers bidrag samlet sett faller utenfor lovens krav om forholdsmessighet. På samme måtte kan man vurdere en grunnavståelse fra kommunen som et «bidrag» som virker inn på forholdsmessigheten av den belastningen som utbygger påtar seg i utbyggingsavtalen. Dette er sjeldent et tema.
Grunnen som skal avstås ved en infrastrukturutbygging bør være et tema allerede ved regulering. Men det er særlig viktig at partene i en utbyggingsavtale avtaler hvem som skal ta regningen, og hva kostnadene skal bety for partenes forpliktelser etter avtalen.
Sofia Bjørck
SANDS Advokatfirma DA