Hotelleiendom 2.0

Denne artikkelen kaster noen utvalgte blikk på hvordan hotellsegmentet kan ta del i to fremvoksende konsepter innen eiendom, uten samtidig å miste sin tradisjonelle egenart. Disse er henholdsvis co-working og co-living, som jeg kommer nærmere tilbake til nedenfor.

Kombinert utleier og leietaker

Fra et eiendomsperspektiv regnes hoteller som et eget investeringssegment, som fordrer en grad av ekspertise som ikke automatisk kan videreføres fra andre typer av eiendomsinvesteringer – selv om mye også kan være tilnærmet likt. Eksempelvis er det rent selskapsorganisatorisk nærmest en bransjestandard å skille eierskapet til hotelleiendommen fra den daglige driften. Dette skjer ved at førstnevnte eies av en juridisk enhet som har til formål å eie eiendommen, mens sistnevnte er organisert i et rendyrket driftsselskap. Dette åpner for at en investor kan eie hotelleiendommer uten selv å være delaktig i driften av disse, som settes bort til en driftsoperatør som behersker de ulike deler av hotellfaget.

Av større interesse er de muligheter dette gir den investor som velger å eie både hjemmels- og driftsselskap, for det tilfellet at de totale driftsinntekter og -utgifter kan fordeles dithen at eiendomsselskapet alltid går i pluss, mens driftsselskapet kan ha som mål å gå tilnærmet i null. Et slikt handlingsrom er det få av de øvrige investeringssegmentene innen eiendom som kan tilby, hvilket skyldes at utleier sjelden befatter seg direkte også med den forretningsmessige driften i utleieobjekt som utgjør ens egen leietaker – ut over å dele noe av oppsiden og eventuelt nedside sammen.

Co-working og co-living

Hotelleiendom, forstått som den aktuelle bygningsmassen med tilhørende tomt, er per definisjon allerede skreddersydd for to formål: Å tilby overnatting samt møteplasser for forretnings- og fritidsformål, begge med tilhørende bespisning og noe sosialisering. Dette forener i noen grad de to nevnte konsepter i andre avsnitt, på følgende vis:

• Som co-working: Store og små konferansesaler og møterom, som gjerne okkuperer én eller flere etasjer av hotellbygningen, med naturlige innslag av kaffeautomater, hyppig renhold av fellesområder samt andre servicefunksjoner. Koblet med superrask internettilgang og fleksibel bruk av restaurantdelen vil hotelleiendommers sentrale beliggenhet kunne by tradisjonell co-working på konkurranse.
• Som co-living: Mindre og kompakte boenheter, med fleksible tidskontrakter og incentiver for felles bespisning og sosialisering. Funksjoner som restauranter, cafeer, barer, treningsrom og sågar diskoteker er gjerne på plass allerede, for å betjene kunders behov til de fleste av døgnets timer. Den fremvoksende generasjons hang til å spise sine måltider i fellesskap med andre, fremfor å investere i eget kjøkken, kan dermed imøtekommes i samme bygg.

Kundereise og naturlige fortrinn

Hotelleiendommers iboende fortrinn vil da kunne ligge i at begge konseptene kan integreres mer sømløst enn om de lokaliseres hver for seg, samtidig som at fleksibiliteten i leiekontrakter kan kombineres med ordinær utleie av hotellrom for kortere opphold. Slik sett kan kommersielle muligheter som ligger i to fremvoksende konsepter fullverdig integreres i eksisterende hotelldrift, med alle de fordeler som ligger i at eksisterende organisasjon allerede er god på det som utgjør en vesentlig verdi for kundereisen.

Komplett syklus

Om boenhetene i co-livingdelen i tillegg leies ut til leietakerne i co-workingdelen, er kjøpssyklusen komplett: Utleier kaprer de vesentligste forbrukspostene fra sine kunder – hvor de jobber, hva de gjør og spiser på fritiden, og hvor de sover. Enhver utleiers våte drøm kan slik bli en realitet for den investor som kjenner sin besøkelsestid, og som våger å bryte ut av den tradisjonelle hotelldrakten – for å definere en ny standard.  

Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag