Der utgangspunktet er som verst
Ved første blikk kan deler av eiendomsbransjens investeringsiver fremstå som den jevne finans- eller økonomidirektørs ultimate mareritt; en hverdag der store investeringsbeslutninger fattes på bakgrunn av:
- Budgivning for og kjøp av ubebygget eiendom, som krever mye egenkapital
- Variabel planstatus, uten garanti for positivt utfall ved utvikling
- Ingen påregnelig kontantstrøm ved overtakelse
- Ingen faktisk eller kjent kunde på investeringstidspunktet
- Svært fremtung investeringsprofil, som i stor grad er lånefinansiert
- Uklart tidspunkt for faktisk inntjening og realisering
Totalen ovenfor illustreres kanskje best ved kjøp av utviklingseiendom, selv om også kjøp av kontantstrømeiendom kan ha preg av mange av de samme egenskapene. Legg til en planmessig forhandlingspart uten mandat om å forholde seg verken til forslagsstillers tid eller kostnad, samt en uklar exit-plan og en tvilsom annenhåndsverdi for det tilfellet at ønsket utvikling ikke lar seg realisere.
Og voilà – du er blitt eier av en eiendom som worst case kan ende opp som verdiløs. I tillegg har du brukt det meste av din egenkapital, og må påregne store og usikre låneopptak fremover. Gratulerer med handelen, og velkommen til eiendomsbransjen!
Det risikable vs det usikre
I dette virkelighetsbildet ser vi nå at det trer frem en mer tydelig kompetanseprofil innen risikostyring for eiendom, som gjennomsyrer organisasjonen og kommer til syne i alle vurderinger knyttet til ens investeringer; den risiko som vi kan styre er kun den som vi faktisk forstår, og av alle risikofaktorer velger vi å jobbe med de som vi er sikre på å kunne påvirke på forutsigbart vis. Kun de virkelig gode prosjektene kan med forventning lykkes, og veien frem mot mål kan allikevel være strødd med hindringer, omveier og skuffelser. Øvrige prosjekter velger vi å avstå fra deltakelse i, med mindre tredjepart med supplerende kvaliteter og ferdigheter kan bringes inn i helheten.
For den kompetente utøver vil samtidig skillet mellom risiko – forstått som det du kan tallfeste og forsikre deg mot, og usikkerhet – forstått som det du ikke kan modellere, være vesentlig. Om vi i tillegg legger til dimensjonene komplisert vs kompleks i forhold til en eiendomsinvestering, kan det samlede risikobildet nyanseres noe ytterligere.
Det kompliserte vs det komplekse
Det kompliserte består gjerne av mange ulike deler, men er allikevel forutsigbart. Det komplekse innebærer ofte et langt mer uforutsigbart samspill av deler. Ved å se disse fire faktorene noe i sammenheng kan følgende oversikt tre frem:
| Komplisert | Kompleks | |
| Risiko | 1) Forutsigbart | 3) Uforutsigbart |
| Usikkerhet | 2) Utfordrende | 4) Krevende |
Scenario 1 er den hverdagen som vi mest naturlig søker mot i eiendom, hvor vi er i en kompetent flytsone. Scenario 2 krever noe mer av oss, men lar seg løse. I scenario 3 blir det forutsigbare mindre gjenkjennelig, mens scenario 4 vil kreve noe nytt og annerledes av oss. Om denne oppstillingen gir mening, vil en slik forståelse også måtte innebære at eiendomsinvestors avkastningskrav øker betraktelig fra forutsigbart til krevende, med tilsvarende krav til høyere eiendoms- og bestillerkompetanse for organisasjonen og fra dens långivere.
Vi styrer mot det risikable, for det er der avkastningen ligger. I jakten på meravkastning må vi samtidig unngå at usikkerhetsgraden gjør den samlede risikoen uhåndterlig. I sin enkleste form innebærer god risikostyring derfor oftere å takke nei til et bredere spekter av muligheter, samt i større grad å si ja til prosjekter der organisasjonens egne fortrinn tydeligere kommer til syne – og lar seg tallfeste. Kun da vil risikostyring som disiplin faktisk kunne forsvare ens videre eksistens som aktiv investor i vårt felles bebygde landskap.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, arbeidende styreleder i Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.