En ny premium
Gevinster og besparelser som kan tallfestes ut over bransjenorm kan med fordel integreres i datamaterialet som legges til grunn for vurdering av markeds- og bruksverdi for eiendom. Her vil alle pålitelige kilder til data om egen eiendomsdrift kunne være egnet til å innvirke på leieforhandlinger, leietakertilfredshet, verdivurdering, finansiering og avkastning – som samlet utgjør selve livslinjen for sunne eiendomsinvesteringer.
Om det ovennevnte stemmer, kan det samtidig ikke være likegyldig hvem som faktisk innehar eierskapet til dataene som kan utledes fra egen eiendomsportefølje. Her vil det kunne ligge et betydelig verdipåslag for de organisasjoner som har integrert datadrevet eiendomsdrift i egen virksomhet, fremfor å outsource helheten eller deler til en tredjepart.
Best In Class
Historisk har partene i et profesjonelt leieforhold overlatt til leietaker selv å finne ut av egen verdiskapning i de leide lokalene, gjennom egen bruk over tid. Denne systematiske tilfeldigheten i reell bruksanvendelse og -opplevelse kan nå få en ny dimensjon ved å koble datafangst med en høyere grad av spesifikk rådgivning fra utleier om hvordan egne leietakere kan hente ut størst verdi gjennom leieforholdet.
Den jevne utleier er naturligvis allerede opptatt av at leieforholdet kan gi verdi til leietaker. De fremste aktørene er imidlertid opptatt av å bidra til løsninger som faktisk kan øke leietakers verdiskapning, for derigjennom å kunne ta seg bedre betalt for den samlede verdileveransen der leietakers produktivitet inngår.
Nedenfor følger to scenarier der utleier vil kunne være tjent med også å være leietakers foretrukne rådgiver i spørsmål om arealbruksgevinster:
- Hvordan bør dette bygget utformes og innredes, for at leietaker skal kunne hente ut maksimal verdiskapning – både innad i egen organisasjon samt utad i møte med kunder?
- Hvilke konkrete sambruksfordeler har utleier tilrettelagt for mellom egne leietakere i dette bygget, og hvordan kan vi måle hvilke gevinster dette vil gi?
Ved å innta en rolle som rommer noe mer enn kun overlevering av tomme lokaler og løpende eiendomsdrift, kan utleier posisjonere seg som den rådgiveren som gjør andres råd noe mer overflødige. Et slikt grep vil også over tid være egnet til å binde leietaker tettere til utleiers konkrete verdibudskap, med tilhørende lavere sannsynlighet for at leietaker vil finne gresset grønnere i andres utleieporteføljer.
Økt verdiskapning i sanntid
All datafangst som kan bidra til å øke inntekter og redusere kostnader vil være verdiskapende for en eiendomsorganisasjon. Data om hvordan en eiendomsinvestering leverer verdi for eiere, brukere og omgivelser i sanntid har samtidig potensial til å transformere den tilhørende organisasjonen.
Virkelig verdiskapende vil det imidlertid først være når bruk av data er direkte koblet til eget eierskap, slik at løpende innsikt også kan bidra aktivt til å styre investeringsbeslutninger – både i forkant, underveis, og i etterkant av eierskapet. Kun slik vil virksomheten i større grad kunne bli en lærende organisasjon i sanntid, med potensial til å levere kontinuerlige forbedringer fremfor.
Det vi risikerer
Det virkelige interessante spørsmålet kan imidlertid bli om bedre dokumentasjon av operasjonell ytelse også kan resultere i en reduksjon av investors avkastningskrav, fremfor det motsatte. Risikoen for en slik verdiforringelse kan vise seg dersom interne og eksterne ønsker om datafangst blir for altomfattende, og organisasjonen ender opp med å måle alle tenkelige variabler kontinuerlig – primært fordi vi har den teknologiske muligheten til det – uten samtidig å tenke kritisk gjennom hvilke faktorer som faktisk skaper verdi for hvem.
Dette kritiske blikket kan bli kjernen i en eiendomsledelse for datadrevet verdiskapning. Og for å lande en slik strategi er vi avhengig av å få med oss både teknologioptimistene og de noe mer avmålte, for å finne den gode balanse.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, arbeidende styreleder i Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.