Du har ingenting lagt til bestilling!
Vissheten om at det vesentligste av verdiskapning skjer i eiendomsprosjekters tidlige faser, i et innfløkt samspill med myndigheter og interessenter, forsterkes av at den menneskelige faktor spiller en rolle i store og små avgjørelser underveis i prosessen. Og denne faktoren finner vi rikelig av i plan- og byggesaker.
Tapsrisiko
Det kan med fordel hevdes at all saksbehandling rommer et element av skjønn, også der hvor lovverket måtte fremstå som utvetydig. Av den grunn har vi et veletablert regime for klageadgang, som i enkelte tilfeller kan føre selv marginale saker til både Høyesterett og Storting. Samtidig er dette en tyngre vei å gå for å vinne frem, og en som er beheftet med både ekstra kostnader og tidsspille – i tillegg til selve usikkerheten rundt det endelige utfallet. Dessuten er klagesaker gjerne forbundet med risiko for tap av anseelse og faglig autoritet, hvilket byr på en uforutsigbar tilleggsdimensjon – både for den som klager og for den som blir utsatt for klage.
De brente prosjekter
Langt bedre er det derfor å legge ressursene i velkalibrerte forberedelser og strategier, som søker å vinne frem på best mulig vis på første forsøk. Sistnevnte er særlig viktig for effektiv verdiskapning, da et eiendomsprosjekt som lider falitt i første runde kan ha utspilt deler av sitt potensial. I bransjekretser omtales dette gjerne som at «prosjektet er brent». Det innebærer at det har festet seg negative assosiasjoner til den foreslåtte utviklingen, og at det ikke uten videre kan fremmes et alternativt forslag som opprettholder de verdier som første tiltakshaver har ivret for. Slik negativ utviklingshistorikk er naturligvis ikke salgsfremmende, og det aktuelle prosjektet risikerer å bli lagt i møllpose.
Langt verre er det imidlertid at eiendommens utviklingspotensial med dette går tapt for byens del, gjerne i et mellomlangt tidsperspektiv. Det umiddelbare prestisjetapet for investor, gjerne kombinert med store avskrivninger av tomteverdi, gjør at eiendommen ikke dukker opp igjen på byutviklingens agenda med det første. Av denne grunn har både tiltakshaver og kommunal myndighet felles interesser i at de utbyggingsforslag som fremmes er grundig forberedt, både administrativt og politisk.
Politisk kompetanse
Otto von Bismarck, Tysklands første kansler, skal ha uttalt at «den som vet hvordan politikk og pølser blir laget, får aldri mer en rolig natts søvn». Det er uvisst hvorvidt det er den samme livserkjennelsen som er utslagsgivende for at litt for mange eiendomsinvestorer velger å avstå fra å tilegne seg en dypere innsikt i lokalpolitiske beslutningsprosesser. Selv et sort belte i plan- og bygningslov kan komme til kort overfor en lokalpolitisk vilje som ønsker seg et annet resultat enn det som følger av lovtekst og administrativ praksis.
De store prosjektene i byutviklingen kan ikke vinnes gjennom saksbehandlingskompetanse alene. Den må parres med politisk teft, forstått blant annet som innsikt i hvilke former for samfunnsutvikling som er realistisk og for hvem, som sammenlagt utgjør kanskje det viktigste instrumentet i eiendomsutviklerens verktøykasse. Det ene fungerer ikke uten det andre, særlig når både oppside og nedside ved prosjektets utfall er store.
Vinneroppskriften
Borte er den tid da eiendomsinvestorer kunne lene seg på sine forretningsnettverk, og oppnå strategiske fordeler gjennom slektskap, vennskap og skyldskap, eller ved å ut- eller innveksle tjenester på et eller annet bakrom. Og det kan vi alle være glade for. For det betyr at de beste prosjektene vinner – de som er fundert på et solid ønske om at egne investeringer skal skape merverdier for lokalsamfunnet. Samtidig avhenger disse merverdiene av djerve politikere, som kan forene dine og mine interesser til en ny helhet. Deres tankesett må du som eiendomsinvestor sette deg effektivt inn i, både for å kunne snakke samme språk og for å lykkes første gang.
Av Øystein Ringen-Vatnedalen, gründer og eier av Senter for eiendomsfag – eiendomsbransjens kompetansesenter siden 1997.