Forfatter: Øystein Ringen-Vatnedalen

Reguleringsplan som verdipapir

Majoriteten av nye reguleringsplaner er i dag initiert av private forslagsstillere, i stor grad representert ved kommersielle utbyggingsinteressenter. Denne formen for arealbasert verdiskapning handler i stor grad om å forutsi hvor markedene vil bevege seg i nær fremtid, i kombinasjon med egne forsøk på å lede deler av disse dit hvor egne investeringer befinner seg.

Force majeure, dugnad og goodwill

Begrenset i antall er de gårdeiere og leietakere som har sett for seg et tenkelig scenario der sistnevntes kunder totalt uteblir, slik vi nå ser både hjemme og internasjonalt. Majoriteten av gårdeiere beholder sine inntekter, samtidig som enkelte segmenter av leietakere mister alle sine, nærmest over natten – tilsynelatende uten utsikt til fast land i horisonten.

Yes In My Back Yard

Lokal motstand mot utbyggingsprosjekter kommer ofte av ønsker fra deler av lokalsamfunnet om å bevare det eksisterende og unngå en endring av det som er kjent og trygt, fremfor å takke ja til det som måtte fremstå som nytt og ukjent. Av og til kan denne motstanden skyldes at den investor som foreslår utbyggingsplaner ikke er kjent for gode prosjekter eller rett og slett er en ukjent størrelse for lokalmiljøet. Å bli oppfattet som en fremmed, med til dels ukjente motiver, vil sjelden bidra til å øke andelen av positive tanker rundt en forslagsstillelse. Det er en naturlig reaksjon, og her rammes mange eiendomsinvestorer som opererer uten faste geografiske holdepunkt – hvor tillit må bygges over tid, overfor en engere krets av interessenter.

Koronavirus som eksperimentell verdiskaper

Store deler av det globale investormarkedet uroer seg sterkt for ringvirkninger av koronavirusets geografiske fremmarsj. Myndigheter i deler av Asia stenger av hele byer, mens store og små bedrifter blir tvunget til å stenge ned fabrikker, butikker og kontorer – av frykt for å utsette egne ansatte og kunder for smittefare. I takt med at frykten brer om seg, svikter produksjonskapasitet samt forsyningslinjer mellom produsenter og forbrukere, som igjen truer både nasjonale og internasjonale økonomier. I all denne gruen ligger det samtidig en kime til kunnskap og læring, som kan vise seg å bli av like stor betydning for eiendomsinvestorer som for de deler av det øvrige næringsliv som blir utsatt for korona.

Kreativitet som innsatsfaktor

Innen tradisjonelle eiendomsinvesteringer er det ikke alltid naturlig å omtale kreativitet som en innsatsfaktor for verdiskapning. Det skyldes hovedsakelig at investeringer i attraktiv kontantstrømseiendom må ha et betydelig element av økonomisk forutsigbarhet i seg. Slik er riktignok ikke tilfellet når det kommer til eiendomsutvikling – her er kreative evner av større betydning og kan i stor grad avgjøre om et prosjekt vil se dagens lys.

Gjedda i sivet

Timing er generelt en noe undervurdert ferdighet i eiendom. Med undervurdert menes ikke at betydningen av timing er misforstått eller underkommunisert. Det er mer det at fristelser kommer og går, og uten en kløktig investeringsstrategi er det fort gjort å la seg lokke med i dansen. Da er det verd å minne om at enhver investering potensielt blokkerer for en alternativ investering, med mindre du har en uhørt tilgang på kapital.

Uenigheter om lovmessighet – utbyggers dilemma

Plan- og bygningsloven er styrende for det vesentligste av arealbruk i Norge, og for all byggproduksjon. Nye tiltak i våre bebygde omgivelser er underlagt et strengt regime for offentlig godkjenning og kontroll. Slik må det nødvendigvis også være – all den tid planforslag og byggesøknader i praksis kan komme fra enhver som ser muligheter i egen – og tidvis også i annen manns – eiendom. Samtidig er plan- og bygningsloven en såkalt «ja-lov», hvilket innebærer at tiltakshaver skal få tillatelse til omsøkt tiltak med mindre dette tiltaket strider mot bestemmelser i eller gitt i medhold av lov. Så langt så godt!

Eiendomsbransjen smaker honning

Personlig synes jeg at eiendomsbransjen er inne i en meget spennende tid og utvikling. Det snakkes mye om digitalisering i bransjen, om Proptech og om bærekraft. Vi ser nå stadig flere bygg som ferdigstilles med nye sømløse digitale løsninger. Bygg og eiendom som kvitterer ut de strengeste energi- og miljøkrav.

Om å skape lokasjoner

I eiendom har vi et evig omtalt og hyppig gjenfortalt mantra, som sier at de tre viktigste faktorene for å lykkes med eiendomsinvesteringer er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet (på engelsk: «location, location, location»). Og da i betydningen av at en eiendoms fysiske beliggenhet, eller rettere sagt adresse, er det eneste saliggjørende for verdiskapning over tid. Dette gjentas til det kjedsommelige, og bidrar dessverre kun til å senke ambisjonsnivået til alle som lytter.

Navigering i eiendomsnæringen

I engelskspråklig bransjesjargong er det ikke uvanlig å skille de ulike eiendomsaktørene inn i forskjellige eiendomsbransjer (real estate industries), fremfor å samle alle i én sekkpostbetegnelse – slik som vi gjør i Norge. Det internasjonale tankesettet synliggjør hvor sammensatt den totale eiendomsbransjen er, samt gjør det lettere å skille de ulike investeringsaktørene fra hverandre – med den gevinst at språkbruken kan bli tydeligere.